Mei 2014

Mengintip Tuas Pengungkit Kavling Jakarta Utara*

29 Mei 2014 oleh Tim Editor BRE, posted in Opini

Tahun 2012, sektor properti di Jakarta dan kawasan sekitarnya (Bekasi, Tangerang, Depok, Bogor) masih bersinar. Dan bisa dikatakan bahwa sejumlah faktor yang dikuatirkan mengganggu pertumbuhan sektor itu, ternyata tidak berkutik.

Semisal, aturan Bank Indonesia perihal minimum DP (down payment/uang muka) kredit pemilikan rumah (KPR) sebesar 30%, ternyata tidak terlalu berpengaruh ke penjualan hunian. Kalangan bankir dan pengembang, dalam percakapan dengan penulis, mengatakan bahwa aturan itu memang sempat berpengaruh selama dua-tiga bulan. Namun setelah itu semua berjalan normal. Alhasil, regulasi yang sempat dikuatirkan menggoyang penjualan hunian kelas menengah ke atas, ternyata hanya menimbulkan goncangan tipis.

Menandai tahun 2012 nan cerah, harga kavling di Jakarta pun terus berbinar. Kenaikan harga yang bisa dikatakan spektakuler—bisa melebihi 10% per tahun–terjadi di kawasan primadona.

Di kawasan primadona langganan seperti Kelapa Gading, Jakarta Utara, harga kavling masih naik signifikan, sungguhpun land bank di sana sudah nyaris nihil dan pengembangan intensif nyaris mencapai garis finis. Kemudian, di kawasan primadona lain seperti Serpong, Propinsi Banten, harga kavling pun setali tiga uang di tahun 2012: naik signifikan.

Bicara Kelapa Gading, kawasan ini memang tidak perlu diragukan lagi sebagai ranah emas bagi para investor nan berminat membiakkan uang melalui properti. Harga kavling, rumah, dan apartemen, hampir pasti naik signifikan tiap tahun. Kenaikan tersebut bisa berkisar 20% sampai 30%, jauh lebih tajam daripada kenaikan konvensional yang di kisaran 10%.

Dari segi harga kavling termahal, kawasan Kelapa Gading kini bersaing dengan Kebayoran Baru (Jakarta Selatan). Persisnya, tatkala harga kavling mahal di Kebayoran Baru menginjak Rp 40 juta per m2, di Kelapa Gading harga yang kurang-lebih sama bisa ditemui.

Kelapa Gading adalah sebuah kekhususan dalam sektor properti. Rumus semakin tipis land bank, semakin kecil pula kemungkinan lonjakan harga tajam, seolah terabaikan di Kelapa Gading. Walau lahan kosong di Kelapa Gading sudah sangat tipis, kenaikan harga tajam tetap sinambung karena derasnya permintaan pasar.

Bagaimana di Jakarta Utara non-Kelapa Gading? Apakah lonjakan spektakuler pun terjadi? Sekilas, mungkin kita tidak terlalu optimis ke kawasan tersebut. Sebab, di sebagian besar Jakarta Utara, land bank untuk pengembangan kawasan real estat bisa dibilang minim. Tidak ada gerakan pengembangan real estat dalam skala ribuan hektar yang bisa hadir sekaligus berperan besar mengerek tinggi harga kavling.

Apa yang bisa diharapkan dari kawasan Kota? Di sana sudah sesak sebagai kawasan komersial. Dan di Kota, sebagian lokasi ditetapkan sebagai Cagar Budaya. Maka, dengan asumsi bahwa tata ruang yang sekarang memungkinkan pengembangan real estate dalam skala besar di Kota, adalah tidak mungkin pengembangan itu berlangsung di sana.

Yang mungkin yakni hal yang telah terjadi ini: pengembangan properti komersial (pusat belanja modern) oleh sejumlah pengembang besar di Mangga Dua—tetangga kawasan Kota. Dengan kelangkaan land bank, kenaikan harga kavling di Kota berlangsung konvensional.

Di Sunter, land bank pun minim. Telah sekian lama, pengembangan Sunter Agung Podomoro dituntaskan oleh Grup Agung Podomoro—salah satu pengembang besar di Indonesia. Cerita perihal pengembangan kawasan besar-besaran di Sunter telah berlalu. Satu-satunya yang sekarang dilakukan Grup Agung Podomoro adalah pengembangan superblok Green Lake Sunter—letaknya persis di seberang Danau Sunter.

Di Pluit bagaimana? Bisa dikatakan, Pluit sedikit lebih baik daripada Kota dan Sunter. Land bank di sana memang telah minim pula. Pengembangan kawasan real estat dalam skala besar sulit terjadi. Pluit kini telah sesak oleh perumahan. Beberapa pusat belanja modern alias mal juga telah bercokol di sana.

Tapi ekspansi pengembang besar di Pluit masih berlangsung lumayan saat ini di pasar apartemen. Faktor inilah yang sekarang menggerakkan pasar properti di Pluit. Grup Agung Podomoro masih mengembangkan Apartemen Green Bay Pluit. Pengembang tersebut bahkan merencanakan pengembangan extension apartemen tersebut.

Lantas, Grup Intiland masih terus mengembangkan Apartemen Regatta The Icon. Saat ini, tahap kedua dari kompleks apartemen yang menempati lahan reklamasi itu, terus berlangsung.

Selanjutnya, Apartemen Pluit Sea View—mengincar segmen menengah ke bawah—masih terus dikembangkan oleh Binakarya Propertindo Group.

Market Review Cushman and Wakefield (Kuartal 3/2012) memaparkan bahwa Tower Ibiza di Pluit Sea View akan meluncurkan 528 unit apartemen.

Dijelaskan pula oleh market review itu bahwa, sampai akhir kuartal ketiga 2012, pasokan apartemen existing di Jakarta Utara mengambil porsi 20,3% dari keseluruhan Jakarta Raya—di urutan ketiga; urutan pertama adalah Jakarta Selatan.

Dan di Jakarta Utara, memang Pluit merupakan salah satu lumbung pasokan apartemen. Sampai saat ini, pasar apartemen di Pluit terus berderap.

Tapi bagaimanapun, pergerakan sektor apartemen belaka tentu sukar mendongkrak spektakuler harga kavling di Pluit. Sejauh ini, pergerakan harga kavling di sana bisa dikatakan konvensional, bukan spektakuler. Masih di kisaran normal.
Broker properti senior yang juga pengurus teras Asosiasi Real Estate Broker Indonesia DKI Jakarta, Ir. Suryanto Salim, mengatakan ke penulis bahwa kisaran kenaikan harga kavling di Pluit masih bisa mencapai 10%-an. Ini lompatan yang cukup bagus, tapi tidak bisa dikatakan spektakuler. “Adapun rata-rata harga kavling di Pluit kini Rp 10 juta per m2 sampai Rp 15 juta per m2,” kata dia.

Ada Primadona Baru

Jadi, selain Kelapa Gading, apakah di Jakarta Utara tidak ada kawasan primadona bagi kenaikan harga kavling ataupun keseluruhan properti? Ada. Itu adalah kawasan Pantai Indah Kapuk.

Di kawasan ini, pengembangan intensif masih terus berlangsung sampai saat ini. Tuas pengungkit kenaikan harga kavling terus bertaburan di sana. Dan masih akan terus bertambah.

Alhasil, harga kavling di sana terus melaju signifikan. Dengan fakta itu, sudah tentu Pantai Indah Kapuk menjadi primadona bagi para investor properti. Pula bagi konsumen properti.

Kini, di Bukit Golf Mediterania yang merupakan lokasi favorit yang dikembangkan intensif oleh Grup Agung Sedayu, harga kavling terus menanjak tajam. Kenaikan tersebut bisa melebihi 20% per tahun—sama dengan di Kelapa Gading.
Harga kavling di Bukit Golf Mediterania dan sekitarnya, kini di Rp 18 juta per m2. Sementara, tahun lalu, harga itu masih di kisaran Rp 14 juta per m2. Maka, ada kenaikan melebihi 20% per tahun, bukan?

Selain karena permintaan deras dari pasar, kenaikan tajam itu disebabkan oleh sejumlah tuas pengungkit ampuh—seperti yang telah disebutkan sebelumnya. Kini, properti komersial ataupun infrastruktur jalan raya di Pantai Indah Kapuk terus bertambah ataupun dikembangkan. Dan di sinilah satu pedoman klasik dalam memprediksi kenaikan harga kavling berlaku: pilihlah lokasi yang dekat dengan area komersial sebab harganya lebih berpotensi naik tajam.

Adapun tuas pengungkit tersebut adalah: pembangunan Mal Pantai Indah Kapuk yang direncanakan selesai tahun 2013; pembangunan jalan simpang susun (interchange) ke jalan tol yang selesai sebentar lagi; pembangunan sejumlah gedung perkantoran (antara lain milik Grup Salim); pembangunan hotel berbintang.

Semua tuas pengungkit itu dibangun susul-menyusul. Dan seiring itu, lonjakan harga kavling berlangsung sinambung. Tuah properti komersial ataupun infrastruktur jalan raya sebagai tuas pengungkit harga kavling, kembali terbukti. Harga kavling di sekitar Bukit Golf Mediterania naik 20% lebih dalam setahun; kini senilai Rp 18 juta per m2.

Aksi Goreng nan Mengerek Harga

Selanjutnya, perlu disimak pula bahwa harga Rp 18 juta per m2 itu merupakan harga pasar. Dan nilainya masih kalah dengan banderol dari pengembang yang kini di Rp 22 juta per m2 untuk kavling properti baru.

Lantas, apakah properti baru yang berharga kavling selangit itu bisa dipasarkan? Tidakkah calon konsumen enggan melirik properti tersebut?

Ulasan Suryanto Salim, kadang konsumen yang tipe investor bersikap menunggu, bersikap menahan diri untuk membeli. Sementara, untuk konsumen tipe end user, kadang pembelian dilakukan karena kebutuhan mendesak sementara pasokan properti sekunder tidak ada. Hal ini berlaku dalam pembelian ruko. Karena pasokan ruko di pasar sekunder tidak ada, ruko baru pun dibeli sekalipun berharga selangit.

Dan dalam hal seperti itulah sang pengembang kawasan berperan dalam mengerek harga pasar. Ya, Anda tepat: harga pasar bisa terkerek naik mengikuti harga tawaran pengembang.

Kata Suryanto: “Tapi tentu saja pasar tidak begitu saja mengikuti harga yang ditawarkan pengembang. Kalau harga pengembang terlalu tinggi, pasar akan menahan diri.”

Pengembang utama Pantai Indah Kapuk, Grup Agung Sedayu, memang terlihat intensif dalam upaya mengerek harga pasar untuk kavling—ataupun properti lain di sana. Untuk sebuah produk baru, tiap dua minggu harga dinaikkan.

Kemudian, buat seorang investor properti, apakah goyang “goreng-menggoreng” dari sang pengembang itu pasti menguntungkan? Manakala properti itu dibeli, akankah bisa menghasilkan keuntungan sewa ataupun capital gain? Dalam hal inilah kecermatan perlu dilipatgandakan.

Persisnya, investor perlu mencermati faktor-faktor yang menentukan bisa tidaknya harga pasar mengikuti katrol pengembang. Antara lain: deraskah permintaan terhadap properti yang ditawarkan pengembang tersebut? Apakah sebelum properti itu dipasarkan, ada banyak konsumen yang melongo karena tidak mendapatkan properti itu? Bila permintaan deras dan banyak konsumen tidak kebagian, berarti properti itu kelak berpotensi menghasilkan keuntungan sewa ataupun capital gain nan apik.

Pun, ini yang penting: harga pasar berpotensi terkerek mengikuti harga properti tersebut.

Selanjutnya, bila ingin mengabaikan faktor harga pasar, sebisa mungkin belilah properti itu di harga perdana. Ini lebih menguntungkan karena, di situ, pengembang menjual dengan harga dasar ataupun di bawah itu. Nah, saat konstruksi properti selesai, biasanya harga jual yang dipasang pengembang sudah lebih tinggi. Otomatis, properti yang dibeli dengan harga perdana harganya ikut terkerek. Dan bila dilego, sang investor mendapatkan keuntungan.

Semua pencermatan itu perlu dilakukan. Sebab, bila ternyata harga pasar tidak mengikuti harga yang dibanderol pengembang, tentu merugikan sang investor. Si properti bila dilego tidak menghasilkan capital gain yang signifikan. Ataupun yield sewa yang ditetaskan rendah.

Apakah harga yang kini disajikan di Pantai Indah Kapuk terlalu mahal? Jawaban hal itu bisa relatif. Bisa ya ataupun tidak. Ditentukan sejumlah faktor seperti yang telah dijelaskan.

Dan yang jauh lebih penting buat seorang investor adalah mencermati pasar: mengalkulasi apakah kelak harga pasar mengikuti jejak harga sang pengembang. Ini demi memangkas risiko kerugian investasi.

Pula demi memersingkat waktu meraih keuntungan. Kalau pada akhirnya harga pasar mengikuti harga pengembang namun memangsa waktu lama, bukankah buat sang investor masih kurang menguntungkan?

Terlepas dari semua itu, yang jelas Pantai Indah Kapuk saat ini punya banyak tuas pengungkit kenaikan harga kavling. Seperti yang telah dijelaskan, pengembangan area komersial ataupun infrastruktur jalan, terus dilakukan.

Pun, yang paling seru, kini reklamasi lahan di Pantai Indah Kapuk tengah berlangsung. Lahan itu direncanakan seluas 1.000 hektar; rumah di tengah pulau kini sedang dijajakan ke konsumen. Satu lagi tuas pengungkit ampuh hadir di Pantai Indah Kapuk.

Dengan tuas pengungkit nan seabrek itu, memang kemungkinan bahwa harga pasar akan mengikuti harga pengembang, cukup terbuka lebar. Sebab, sang pengembang bukan sekadar menjual pepesan kosong, namun sembari menawarkan tuas pengungkit nan aduhai.

Saat ini, keyakinan pembeli terhadap prospek kenaikan harga kavling di Pantai Indah Kapuk demikian tinggi. Unit rukan (rumah kantor) di kompleks Metro Broadway, Jalan Pantai Indah Utara II, laris dibeli. Padahal, harga per unit rukan tersebut Rp 7 miliar.

“Pembeli memertimbangkan bahwa harga Rp 7 miliar itu masih lebih rendah daripada harga rukan sekunder di kompleks Cordoba yang sudah di Rp 10 miliar,”kata Suryanto Salim.

Dengan demikian, properti di Pantai Indah Kapuk memang sejauh ini masih berpotensi mengalirkan keuntungan berlipat ganda buat para investor.

Sejumlah kalangan memerkirakan bahwa kelak Pantai Indah Kapuk menjadi kota mandiri yang setara dengan Kelapa Gading. Properti komersial ataupun hunian tersaji lengkap. Apapun ada, warga tidak perlu repot keluar kawasan untuk semua jenis aktivitas.

Andaikanlah bahwa prediksi itu tepat. Maka, bukankah harga kavling versi pengembang yang kini Rp 22 juta per m2, masih punya banyak interval untuk menyamai harga tertinggi di Kelapa Gading yang kini sudah di Rp 40-an juta? Berarti, sekalipun dalam jangka pendek sang investor kedodoran gara-gara harga kavling yang dibeli terlalu mahal, dalam jangka panjang masih menguntungkan, bukan?

Mesti Jeli Mengintip Celah

Demikianlah, kawasan Jakarta Utara ternyata punya primadona baru bagi investor ataupun konsumen properti. Selain Kelapa Gading, kini Pantai Indah Kapuk muncul sebagai primadona anyar.

Mereka memang berbeda karakter. Kelapa Gading didorong permintaan deras di sela land bank minim, sementara Pantai Indah Kapuk disundul oleh pengembangan kawasan nan demikian intensif. Tapi mereka sama-sama menawarkan potensi keuntungan ke sang pemilik dana berlebih.

Kemudian, investor pun bisa saja bergerak di kawasan lain seperti Pluit—tetangga Pantai Indah Kapuk—dan lain-lain. Bila jeli, pasti ada celah yang memungkinkan pembiakan uang berlipat ganda.

Hal itu penting diperhatikan mengingat karakteristik pasar properti nan khas. Di satu lokasi favorit sekalipun, ada lokasi yang tidak menguntungkan. Meminjam istilah konsultan properti Ali Tranghanda: “Waspadalah terhadap perangkap pasar properti. Satu properti di lokasi yang sama bisa menguntungkan, sementara yang lain tidak begitu.”
Sebaliknya, di lokasi yang bukan primadona, bisa saja ada celah yang menguntungkan tanpa disadari oleh banyak orang.

Akhir kata, sekalipun sering dipandang enteng oleh sebagian kalangan, kawasan Jakarta Utara juga ranah potensial untuk sektor properti. Survei terbaru dari Bank Indonesia menjelaskan bahwa di kuartal keempat tahun 2012, kenaikan harga properti hunian sekunder masih akan berlangsung. Kenaikan tertinggi diprediksi terjadi di Jakarta Utara, khususnya Kelapa gading.

Pun, survei itu menjelaskan bahwa kecepatan penjualan hunian sekunder tertinggi di kuartal ketiga tahun 2012, didapat oleh kawasan Jakarta Utara. Khususnya untuk hunian kelas menengah.

Memang, kemilau satu kawasan properti bukan sekadar ditentukan oleh penjualan hunian sekunder. Tapi setidaknya, fakta dari survei itu menunjukkan bahwa Jakarta Utara tak kalah pamor dengan kawasan lain.

Nah, bila Anda berminat, kini selamat melirik kawasan Jakarta Utara sebagai celengan uang. Dan jangan lupa, cermatlah untuk itu. Teliti sebelum membeli.

*Penulis, Achmad Adhito, adalah Wartawan. Menulis Buku “Lokasi Emas Properti” dan “Jangan Ambil KPR Sekarang”, Bersama Pakar Properti Budi Santoso.
Tulisan Ini Pernah Dimuat di Situs Flog.co.id

Akankah “BPJS Perumahan Rakyat” Dilahirkan?*

28 Mei 201428 Mei 2014 oleh Tim Editor BRE, posted in Opini

Dewasa ini, di sektor kesehatan, ada satu isu yang terus menghangat sekaligus memicu perdebatan. Itu masih terkait dengan keberanian pemerintahan Presiden RI Susilo Bambang Yudhoyono (SBY) menjelang akhir masa jabatannya. Persisnya, terkait akan beroperasinya Badan Pengelola Jaminan Kesehatan (BPJS Kesehatan) di awal tahun 2014. Sebuah sistem asuransi kesehatan nasional dengan peserta ratusan juta warga, harus mulai beroperasi dalam waktu dekat.

BPJS Kesehatan merupakan sebuah terobosan revolusioner di bidang asuransi kesehatan. Selama ini, berbicara asuransi kesehatan, kebanyakan masih bersifat masih individual. Masih orang per orang. Pemegang polis membayar premi, lalu berhak mendapat manfaat tanggungan dari perusahaan asuransi.

Beberapa tahun terakhir, asuransi gratis untuk warga miskin muncul melalui Program Jamkesda (Jaminan Kesehatan Daerah). Di sini, premi warga miskin dibayarkan oleh Pemerintah Daerah (Pemda); untuk warga mampu, premi tetap dipungut.

Dari segi geografi, berlakunya Jamkesda terbatas. Nah, BPJS Kesehatan sangat berbeda dengan Program Jamkesda. Cakupannya lebih luas baik dilihat dari segi pengguna ataupun area cakupan. Semua warga secara bertahap akan menjadi peserta BPJS Kesehatan—kaya atau miskin, tua atau muda, pria atau wanita. Dan sifat kegotongroyongan sangat kental di BPJS Kesehatan karena premi warga miskin ditanggung oleh Pemerintah Indonesia; warga yang lebih mampu, membayar premi. Jadi, ada subsidi silang dari Pemerintah Indonesia. Kemudian, warga mampu menyubsidi yang miskin; warga yang sehat menyubsidi yang sakit.

Jadi, BPJS Kesehatan merupakan sebuah asuransi kesehatan kolektif-gotong royong, dan nantinya bersifat nasional. Itu merupakan sebuah terobosan besar, dan perlu keberanian luar biasa untuk memulainya. Kini, persiapan operasi BPJS Kesehatan masih mengundang kritik banyak pihak. Tapi, Pemerintahan SBY tampaknya tidak akan mengurungkan niat untuk mulai menggulirkan asuransi kesehatan kolektif tersebut.

Tapera Muncul

Nah, di sela persiapan BPJS Kesehatan, muncul pula irama yang lebih kurang sama dari sektor perumahan rakyat. Persisnya, Menteri Perumahan Rakyat RI Djan Faridz, Komisi V DPR RI, dan kalangan terkait lain, berulang kali menyatakan perlunya sebuah skema baru pembiayaan perumahan rakyat. Itu untuk meningkatkan akses kepemilikan rumah sederhana. Gayung pun bersambut. Saat ini, di DPR RI, Rancangan Undang-undang Tabungan Perumahan Rakyat (RUU Tapera) terus dibahas, dan tentu nantinya disahkan menjadi sebuah undang-undang.

Di sini, timbul sebuah pertanyaan menggelitik. Yakni, akankah kelak sebuah BPJS di bidang perumahan rakyat muncul? Apakah kelak akan muncul sebuah sistem pembiayaan perumahan yang memungkinkan terjadinya subsidi silang, di mana warga miskin dibiayai oleh iuran dari warga mampu dan subsidi dari Pemerintah Indonesia? Bila jawaban atas pertanyaan tersebut ‘ya’, jelas bahwa sebuah terobosan revolusioner pun muncul di sektor perumahan rakyat. Sebuah “BPJS perumahan rakyat” telah muncul: sistem yang memungkinkan warga miskin punya rumah sederhana tanpa merogoh kantong.

Tapi, akankah kemunculan BPJS perumahan rakyat semudah itu? Tampaknya BPJS perumahan rakyat tidak akan sedermawan BPJS Kesehatan. Sebab, para MBR (masyarakat berkemampuan rendah; istilah yang banyak digunakan di sektor perumahan rakyat) harus tetap mengeluarkan uang untuk bisa memiliki rumah sederhana. Hal itu tidak mengherankan karena, dari istilah “tabungan” di RUU tersebut, terlihat bahwa MBR wajib menabung untuk bisa memiliki rumah sederhana ataupun menggunakan fasilitas keluaran skema Tapera.

Perkembangan terakhir, Panitia Kerja (Panja) Tapera DPR RI menyatakan bahwa nantinya peserta Tapera ada beberapa kelompok masyarakat. Antara lain pegawai negeri sipil (PNS), pegawai BUMN (badan usaha milik negara), pegawai BUMD (badan usaha milik daerah), dan pekerja pabrik/swasta. Adapun besar iuran Tapera buat kelompok tersebut masih dibahas oleh Pemerintah dan Komisi V DPR RI; besar iuran itu berkisar 2,5% sampai 5% dari total gaji seseorang.

Di sinilah, hakikat dasar skema Tapera tidaklah 100% identik dengan BPJS Kesehatan. Watak sosial BPJS Kesehatan berupa gotong royong nasional di sebuah sistem asuransi kesehatan nasional/kolektif, sejauh ini tidak bisa kita temui di skema tersebut. Sebab, MBR masih diharuskan menabung untuk mendapatkan fasilitas pembiayaan pembelian rumah sederhana. Pun, Menteri Djan Faridz mengatakan bahwa rencananya MBR bisa menyewa rumah dari Pemerintah Indonesia dengan iuran murah: Rp 50.000-an per bulan. Jadi, semua itu tidak gratisan seperti halnya pemberian subsidi PBI (Penerima Bantuan Iuran) oleh Pemerintah Indonesia di BPJS Kesehatan.

Walau begitu, bukan berarti peluang kemunculan BPJS perumahan rakyat tertutup 100 persen. Sebab, ada pula kemungkinan bahwa skema Tapera berlaku wajib bagi semua warga Indonesia yang berpenghasilan. Di sini, bisa saja nantinya ada pasal yang mengharuskan warga berpenghasilan tinggi sekalipun ikut, namun tidak mendapatkan rumah sederhana; dana yang terhimpun dari warga berpenghasilan tinggi digunakan untuk menyubsidi MBR.

Kalau ketentuan tersebut kelak ada, berarti ada sebuah BPJS perumahan rakyat telah lahir. Karakter gotong royong dan subsidi ala BPJS Kesehatan hadir di sektor perumahan rakyat. Bahkan kehadiran itu lebih tajam lagi. Sebab, bila di BPJS Kesehatan warga mampu masih memegang kartu dan hak mendapatkan pelayanan kesehatan, dalam BPJS perumahan rakyat mereka hanya sekadar membayar iuran tanpa mendapatkan rumah. Mereka sekadar membantu para MBR.

Saat ini, pasal tentang keharusan warga mampu membayar iuran Tapera, masih dalam pembahasan. Belum bisa dipastikan 100% akan ada. Maka, sejauh ini, karakter dasar BPJS Kesehatan belum pasti hadir di skema Tapera.

Siapa MBR Itu?

Sekarang, marilah kita mengandaikan bahwa warga mampu pun mesti membayar iuran Tapera demi MBR. Akankah semua MBR di Tanah Air kita diuntungkan? Kiranya, itu akan ditentukan oleh definisi MBR yang ada di skema Tapera. Siapa yang dimaksud sebagai MBR di sini? Apakah sebatas ke PNS, karyawan BUMN, karyawan BUMD, dan buruh pabrik? Bila terbatas di situ, berarti watak sosial BPJS Kesehatan masih belum merasuk ke skema Tapera. Sebab, kelompok tersebut sebenarnya hanya sebagian dari keseluruhan MBR yang belum punya rumah. Jelas bahwa, di luar mereka, ada banyak pedagang kaki lima, pedagang asongan, buruh tani, dan lain-lain sejenis yang sulit memiliki rumah sederhana.

Kelompok yang terakhir ini jelas tidak bankable di mata perbankan pengucur KPR (kredit pemilikan rumah) subsidi. Selain berdaya beli rendah, mereka tidak bisa melengkapi persyaratan lain mendapatkan KPR seperti slip gaji dari tempat bekerja dan NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak). Bahkan, tempat domisili tetap mereka pun sulit terlacak. Dengan kondisi seperti ini, andai kata skema Tapera memungkinkan mereka menjadi peserta, maukah bank memberikan pinjaman? Hampir pasti: tidak. Lain halnya bila kelak skema Tapera punya sistem penjaminan tertentu untuk MBR yang memungkinkan bank menggerojokkan KPR ke mereka.

Tidak terdeteksinya kelompok tersebut sangat perlu diperhatikan oleh para pembahas RUU Tapera. Sebab, kalau kelompok MBR yang tidak bankable itu luput dari kepesertaan, bukankah watak sosial BPJS Kesehatan semakin tidak singgah di skema Tapera? Dan bagaimana bila jumlah MBR yang tidak bankable itu jauh lebih banyak daripada kelompok PNS dan karyawan BUMN itu? Bukankah niat baik Pemerintah Indonesia untuk menyediakan rumah bagi warga miskin tidak tercapai?

Mengingat besarnya potensi dana kelolaan skema Tapera, MBR tersebut sangat pantas diperhatikan. Dana kelolaan PT Jamsostek (Jaminan Sosial Tenaga Kerja) yang dikutip dari pekerja dan perusahaan, melebihi Rp 100 triliun. Mengapa pula nantinya dana kelolaan skema Tapera tidak bisa mencapai angka tersebut? Dan dengan dana kelolaan besar tersebut, mengapa pula MBR nan tidak bankable itu luput dari kepesertaan?

Selama ini, anggaran yang dimiliki Kementerian Perumahan Rakyat RI hanya di kisaran Rp 5 triliun sampai Rp 7 triliun. Jumlah yang tidak seberapa dibandingkan anggaran lembaga lain seperti Kementerian Pekerjaan Umum RI yang mencapai Rp 70-an triliun per tahun atau Kementerian Kesehatan RI yang di kisaran Rp 30 triliun per tahun. Selain sedikit, anggaran Kementerian Perumahan Rakyat itu tidak hanya dipakai untuk menyubsidi bunga KPR subsidi milik ratusan ribu MBR. Tapi juga dialokasikan untuk Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (merenovasi ataupun membangun rumah MBR) dan lain-lain. Maka, apakah kelak dana kelolaan ratusan triliun Rupiah dari skema Tapera itu tidak menyinggahi MBR yang tidak bankable? Tentu kita semua tidak mengharapkan hal itu terjadi.

Terlepas dari perdebatan yang masih menghangat di Panja, RUU Tapera merupakan satu terobosan revolusioner di sektor perumahan rakyat. Ada kemauan kuat dari pihak eksekutif dan legislatif untuk menghadiahkan skema ataupun sistem yang lebih merakyat. RUU Tapera merupakan satu upaya untuk membereskan persoalan perumahan rakyat di sisi pembiayaan. Kehadiran skema Tapera merupakan langkah pembenahan di sisi demand (permintaan) di sektor perumahan rakyat. Merupakan inovasi untuk mendongkrak daya beli rumah sederhana—terlepas dari fakta apakah nantinya yang MBR yang tidak bankable ikut terdongkrak atau tidak.

Langkah berikut yang perlu dilakukan, selain memoles sisi permintaan, adalah pembenahan di sisi supply (pasokan) rumah sederhana. Bisa dikatakan bahwa, saat ini, sebenarnya tingkat permintaan dari MBR sangatlah besar. Bayangkan, angka backlog atau kekurangan pasokan rumah, saat ini mencapai 13-an juta unit. Sementara, di sisi pasokan, sangat tidak deras. Beberapa tahun terakhir, pasokan rumah sederhana ke pasar tidak pernah melebihi 200.000 unit per tahun. Dengan asumsi bahwa angka 13-an juta unit itu tidak bertambah, perlu waktu berapa tahun untuk memangkas total angka backlog itu? Lebih dari 50 tahun, bukan?

Maka, Pemerintah Indonesia dan semua pihak yang terkait dengan pasar rumah sederhana, kiranya perlu menggelontorkan sejumlah terobosan revolusioner. Di samping skema Tapera itu sendiri, terobosan revolusioner perlu hadir di sisi pasokan rumah sederhana. Andaikan nantinya berbagai skema pembiayaan di Tapera telah meringankan beban MBR sekaligus memerkuat daya beli mereka, maka pihak lain yang perlu diringankan juga. Itu adalah kalangan pengembang rumah sederhana—sebagian mereka terhimpun di dalam Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi).

Jadi, bukan hanya di sisi demand, Pemerintah Indonesia pun perlu memoles sisi supply. Pemerintah Indonesia perlu lebih memerhatikan ataupun memberikan insentif kepada pengembang rumah sederhana. Dengan demikian, harga rumah sederhana bisa terus ditekan untuk tidak terlalu melangit. Alhasil, daya beli MBR semakin meningkat. Rumah yang bisa dilego pengembang tersebut pun lebih banyak. Sekadar gambaran, saat ini menjumpai rumah sederhana berbanderol di bawah Rp 100 juta di kawasan sekitar Jakarta, sudah nyaris mustahil.

Apa saja persisnya contoh terobosan yang bisa disuguhkan Pemerintah Indonesia kepada pengembang rumah sederhana? Sudah tentu banyak. Itu terkait regulasi, perpajakan, dan lain-lain. Di segi regulasi, hambatan perizinan perlu dipangkas sebanyak mungkin. Saat ini, bisa dikatakan bahwa perizinan yang mesti ditempuh kalangan industri properti di Indonesia terlalu panjang. Ada lebih dari 10 jenis perizinan yang mesti dilalui pengembang properti. Sudah tentu, dari segi waktu dan biaya, itu tidak menguntungkan para pengembang rumah sederhana.

Lalu di sisi lahan. Kini boleh dikatakan bahwa pengembang mesti berjuang sendirian dalam mencari lahan perumahan sederhana. Margin keuntungan tiap unit rumah sederhana yang tipis membuat pengembang harus membangun dalam volume banyak di hamparan lahan yang luas. Dan dimanakah lahan luas dengan harga murah bisa ditemui? Sudah tentu di kawasan yang belum hidup dan masih sepi.Tidak heran bila, ujung-ujungnya, lokasi perumahan sederhana kurang diminati oleh MBR sekalipun; tak jarang, di satu kompleks perumahan sederhana, banyak unit rumah yang tidak terjual dan akhirnya telantar.

Mengatasi hal itu, Pemerintah Indonesia perlu lebih berperan besar dalam penyediaan lahan rumah sederhana. Ada berbagai cara yang bisa ditempuh untuk itu. Yakni, mengharuskan BUMN ataupun BUMD untuk mengalokasikan lahan tidak terpakai, untuk pengadaan rumah sederhana. Ini sebenarnya bukan hal yang baru karena sudah sering dikumandangkan oleh banyak kalangan–untuk pengadaan rumah susun murah, kerja sama dengan BUMN sudah beberapa kali berlangsung. Yang sekarang diperlukan adalah kemauan Pemerintah Indonesia untuk lebih intensif dalam mengeksekusi hal itu. Dan hal itu tentu harus melibatkan ataupun menyinergikan banyak Kementerian ataupun lembaga lain.

Kombinasi pemolesan di sisi permintaan (melalui skema Tapera) dan pasokan (diberikan kepada pengembang rumah sederhana) akan memuluskan upaya Pemerintah Indonesia mengurangi angka backlog secara tajam. Lebih jauh, kalaupun nantinya skema Tapera cenderung menomorduakan MBR yang tidak bankable ataupun tidak berwatak sosial seperti halnya BPJS Kesehatan, setidaknya kombinasi tersebut masih bisa berbuat banyak mengurangi backlog.

Saat ini, Panja RUU Tapera tengah intensif merampungkan pembahasan. Dan bila selesai, sudah tentu RUU Tapera segera disahkan menjadi undang-undang di Sidang Paripurna DPR RI. Untuk lalu ditandatangani Presiden RI. Mengingat karakter pembahasan RUU di DPR RI yang cenderung lama karena penuh oleh kalkulasi politik dari banyak pihak, bukan tidak mungkin pembahasan RUU Tapera masih cukup lama. Dan ujung-ujungnya, pengesahan RUU tersebut menjadi undang-undang, tidak berlangsung di pemerintahan hasil Pemilihan Umum Tahun 2014.

Namun sudah tentu bahwa kelahiran skema Tapera ditunggu oleh mereka yang kini sulit memunyai rumah sederhana. Maka, siapapun legislator ataupun eksekutif pemerintahan yang terpilih oleh Pemilihan Umum Tahun 2014, punya kewajiban moral untuk terus menggelindingkan skema Tapera.

Dan sudah tentu, masyarakat menaruh harapan besar agar skema Tapera punya watak sosial nan kental seperti halnya BPJS Kesehatan yang direncanakan mulai beroperasi tahun 2014 itu. Skema Tapera harus semaksimal mungkin mengandung komponen subsidi dari Pemerintah Indonesia ataupun warga mampu ke warga miskin—tanpa menafikan fakta bahwa bagaimanapun sektor perumahan rakyat mengandung banyak aspek bisnis. Itu agar BPJS perumahan rakyat lahir mendampingi BPJS Kesehatan. Semoga Yang Ilahi membimbing kita semua ke arah tersebut.

*Penulis, Achmad Adhito, adalah Wartawan. Menulis Buku “Jangan Ambil KPR Sekarang” dan Lokasi Emas Properti” Bersama Pakar Properti Budi Santoso.
Tulisan Ini Dibuat Menjelang Awal Operasi BPJS Kesehatan di Awal 2014