Kalkulasi Politik Posisi Menteri Perumahan 2014-2019*

Gambar

Well, ranah politik Indonesia terus menghangat belakangan ini terkait Pemilihan Umum Tahun 2014. Belakangan, capres (calon presiden) ataupun cawapres (calon wakil presiden) hangat menggeber visi ekonomi dan kesejahteraan rakyat.

Adalah cukup menggembirakan bahwa, di tiap pasangan, napas ekonomi kerakyatan cukup santer ditiupkan dalam berbagai bentuk. Sedari keinginan merevitalisasi sektor pertanian, meningkatkan kedaulatan sektor energi, menggenjot pembangunan berbasis daerah/desa, dan lain-lain.

Di sela itu, sayangnya, sektor perumahan rakyat masih cenderung terabaikan—menurut pandangan penulis, mohon maaf sebesarnya-besarnya  bila keliru. Sementara, angka backlog (kekurangan pasokan) perumahan di 15-an juta unit, sungguh bukan perkara enteng. Dari 250-an juta jiwa penduduk Indonesia, bukankah angka 15 juta itu sudah melebihi 5%-nya?

Apalagi, seperti dilansir pengamat properti dari Indonesia Property Watch Ali Tranghanda, ‘papan’ adalah kebutuhan dasar masyarakat selain ‘pangan’ dan ‘sandang’. Dus, di pemerintahan 2014-2019, selayaknyalah bahwa sektor ini tidak terabaikan lagi.

Terlepas dari itu, adalah menarik untuk mengalkulasi sosok ideal menteri perumahan rakyat RI 2014-2019. Sebab, di tangan beliaulah tongkat komando pembenahan sektor perumahan rakyat berlangsung.

Oke, Anda tepat, memang sejauh ini belum terlihat bahwa pemerintahan 2014-2019 bakal memberi otoritas lebih memadai kepada menteri perumahan melalui perombakan struktur kementerian/lembaga negara—misalnya melalui keberadaan kementerian koordinator perumahan rakyat, dan lain-lain. Tapi, meneropong kemungkinan seperti apa figur ideal menteri perumahan rakyat, sangatlah penting.

Sejauh ini, ada kecenderungan bahwa kultur politik transaksional dan format politik dualistik (kerancuan antara sistem presidensial dengan parlementer) masih akan “menyandera” presiden RI dalam memilih menteri, termasuk sang menteri perumahan.

Dalam arti, besar kemungkinan bahwa presiden RI 2014-2019 tidak sekadar menimbang aspek kompetensi, integritas, dan loyalitas seseorang, dalam menunjuk seseorang sebagai menteri perumahan. Akan tetapi, mau atau tidak dan mungkin dengan berat hati, presiden kita harus memertimbangkan rekomendasi ataupun kepentingan peserta koalisi dalam penunjukan itu.

Pada titik inilah, memang sedikit-banyak, kepentingan sektor perumahan dikorbankan. Bayangkanlah, sang presiden berniat menunjuk figur A sebagai menteri perumahan mengingat dari segi kompetensi, integritas, dan loyalitas, figur A ada di peringkat pertama. Namun, karena sudah banyak dibantu oleh peserta koalisi, presiden mesti mengalihkan pandangan ke figur B.

Nah, bisa saja, dari tiga komponen itu, tidak semua dipenuhi oleh figur B—ataupun,pemenuhannya tidak sebaik figur A. Akan tetapi, menjaga soliditas koalisi pemerintahan, figur B harus ditunjuk.

Munculnya figur B tentunya dengan mengorbankan kecepatan akselerasi sektor perumahan rakyat; di sisi lain, pola seperti ini  menjaga soliditas pemerintahan 2014-2019 karena goncangan dari parlemen terhadap pemerintahan diredam melalui sebuah proses politik transaksional.

Di sini, kita bertanya-tanya: dengan kondisi itu, akankah figur menteri perumahan 2014-2019 benar-benar jauh dari ekspektasi sektor perumahan rakyat? Mungkin saja tidak. Presiden RI masih mungkin mencari celah atapun titik tengah nan manis dalam mencari figur menteri tersebut.

Artinya, sekalipun tersandera oleh rekomendasi peserta koalisi, presiden bisa tetap meneropong figur yang paling mendekati tiga poin itu (kompetensi, integritas, loyalitas).

Sekarang, marilah kita melongok isi koalisi di pemilihan presiden RI. Di tubuh tiap koalisi, ada banyak figur yang mampu mendekati atau memenuhi tiga poin itu. Andai terpilih, duet Prabowo Subianto-Hatta Rajasa sebenarnya dikelilingi sejumlah figur dari tubuh peserta koalisi yang pas duduk di posisi menteri perumahan rakyat.

Demikian pula, bila terpilih, duet Joko Widodo-Jusuf Kalla sudah punya stok dari koalisi yang mantap memegang tongkat komando menteri perumahan rakyat.

Mungkin nama yang persis tidak perlu disebutkan. Tapi yang jelas, figur-figur tersebut punya pengalaman praktis nan panjang dalam sektor perumahan. Juga, telah banyak terlibat langsung dalam memerjuangkan nasib sektor tersebut melalui asosiasi, parlemen, media massa, dan lain-lain.

Dan yang terpenting: mereka saat ini sudah ada di ‘anggota tubuh’ koalisi tersebut. Maka, bila sang presiden menunjuk mereka, otomatis bahwa ‘penumbalan’ sektor perumahan rakyat demi kepentingan koalisi, bisa dikurangi. Tentu, semua orang akan sepakat bahwa dalam menunjuk menteri sebagai pembantu teknis, sang presiden wajib tetap menomorsatukan tiga poin itu sekalipun harus memertimbangkan kemauan peserta koalisi.

Sampai di sini, berbekal figur mumpuni di posisi menteri perumahan rakyat, selanjutnya merupakan pekerjaan rumah berat bagi presiden RI untuk mem-back up total sang menteri demi percepatan akselerasi sektor tersebut.

Apakah dengan, seperti yang pernah dilontarkan pakar properti Panangian Simanungkalit, pengadaan posisi kementerian koordinator perumahan rakyat? Ini memungkinkan mengingat, dalam Pasal 6 Ayat 2 Undang-undang nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, ada dijelaskan bahwa pembinaan dan penyelenggaraan kawasan permukiman, seorang menteri melakukan koordinasi lintas sektoral, lintas wilayah, dan lintas pemangku kepentingan, baik vertikal ataupun horizontal.

Atau dengan menjadikan sektor tersebut sebagai salah satu industri strategis RI? Ataukah, setelah memercepat penyelesaian RUU Tapera (Rancangan Undang-undang Tabungan Perumahan Rakyat) yang kini dimatangkan di parlemen, lantas benar-benar merevitalisasi sektor perumahan rakyat berbekal dana besar yang dihimpun dari Tapera?

Marilah kita menunggu bersama jawaban atas pertanyaan-pertanyaan tersebut.

*Penulis, Achmad Adhito (achmad_adhito@yahoo.com), adalah Wartawan di Majalah/Situs Internet BusinessNews Indonesia. Menulis Buku “Lokasi Emas Properti” dan “Jangan Ambil KPR Sekarang” Bersama Ahli Properti dari Federasi Pembangunan Perkotaan Indonesia, Budi Santoso.

Tulisan Ini Merupakan Pendapat Pribadi.

 

 

Memilih Rumah untuk Investasi

Gambar

Sering, kita mendengar cerita dari seseorang tentang pesatnya perkembangan harga rumah dia. Andaikan saja ia menceritakan bahwa, sekitar 10 tahun silam, harga beli rumah itu sekitar Rp 100 juta. Dan sekarang rumah itu sudah berharga jual Rp 150-an juta.
Sekilas, angka itu menggiurkan. Bayangkan, harga rumah tersebut telah melejit 50% dari harga awal. Tapi, dalam kacamata investor properti , apakah angka 50% itu memadai?

Belum tentu demikian. Sebab, dihitung secara sederhana dan selalu dari harga awal, harga rumah itu “hanya” naik 5%-an per tahun. Manakala sejumlah biaya lain seperti PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) diselipkan, sudah pasti angka 5%-an itu kian tergerus. Dan saat biaya bunga KPR (kredit pemilikan rumah) ataupun biaya inflasi diselipkan, kian tergeruslah angka 5%-an itu.
Singkat kata, rumah tersebut belum cukup menguntungkan sebagai peranti investasi.

Nah, demikianlah: memilih rumah nan berlokasi bagus sehingga harganya melonjak tajam dalam waktu relatif singkat, memang bukan hal nan enteng. Perlu kecermatan dan kalkulasi tersendiri.

Bila rumah seperti itu dipetik, untung berlipat niscaya tertangguk. Angka kenaikan harga jual bisa spektakuler. Bisa saja, dalam waktu setahun, harga jual sudah naik melebihi 15%–atau bahkan lebih.

Manakala rumah itu disewakan, tentu nilai keuntungan sang pemilik bertambah. Okelah, kini tingkat keuntungan sewa (yield sewa) untuk rumah menengah ke atas di Jakarta dan sekitarnya, tengah menukik: hanya di kisaran 3% sampai 4% dari harga jual—berbeda dengan unit apartemen yang masih menelurkan angka 8% sampai 10%. Itu gara-gara kenaikan harga nan terlalu pesat. Namun bagaimanapun, tingkat keuntungan sewa masih menjadi peranti nan turut menggelembungkan dompet sang investor.

Nah, tatkala kenaikan harga jual 15% itu disandingi keuntungan sewa 3%, maka dalam setahun dompet sang investor membengkak 18%.

Kemudian, seperti apa persisnya memilih rumah seperti itu? Ini adalah dua patokan untuk hal itu.

1. Pembaca di Jakarta, pernahkah Anda melewati kawasan Lebak Bulus, Jakarta Selatan? Cermatilah, di sana kompleks perumahan elit bertaburan. Sementara, dulu kala, kawasan tersebut belum ada apa-apanya. Belum bersalin rupa menjadi salah satu kantung perumahan prestis di Jakarta Selatan.

Apa gerangan penyebab perubahan itu? Tentunya karena pengembang perumahan elit rajin bertandang ke kawasan itu sampai saat ini. Dan lirikan mereka disebabkan oleh hal ini: infrastruktur di sana terus bertambah.

Simaklah, kini Lebak Bulus bersisian dengan kawasan perkantoran favorit anyar di Jakarta: Jalan T.B. Simatupang. Pun, Jalan Tol T.B. Simatupang tidak jauh dari Lebak Bulus.

Selanjutnya, di Cinere yang bertetangga dengan Lebak Bulus, pengembangan kawasan ataupun penambahan infrastruktur berlangsung cukup intensif. Semua itu melambungkan pamor Lebak Bulus dan mendongkrak harga rumah di sana.

Penjelasan kalangan agen/konsultan properti di sana, kini harga termahal kavling real estat di Lebak Bulus sudah di kisaran Rp 9 juta per m2. Dan harga termurah di Rp 7 juta per m2.

Sementara, di Perumahan Serena Hills yang dibesut Grup Intiland, harga kavling untuk rumah baru bahkan kini sudah dipatok di kisaran Rp 11 juta sampai Rp 12 juta per m2.

Perihal harga tertinggi kavling real estat, pamor Lebak Bulus mengatasi Cinere yang masih pasang angka di kisaran Rp 5 juta per m2. Dan kalau laju kenaikan harga kavling di Cinere diperkirakan 15% per tahun, maka untuk Lebak Bulus ya sedikitnya di angka tersebut.

Itu tentu angka yang cukup “masuk” buat investor properti. Ditambah tingkat keuntungan sewa sebesar 4% per tahun, sang investor memetik keuntungan 19% per tahun dari harga rumah.

Dikurangi biaya inflasi yang sekarang di kisaran 7% dan biaya lain seperti PBB, saku sang investor masih bertambah tebal oleh rumah di kawasan tersebut.

Maka, andai Anda mencari rumah nan cakap menggelembungkan saku, liriklah nan berlokasi seperti kawasan Lebak Bulus.

Sekadar tambahan informasi untuk Anda, kelak Lebak Bulus masih ditambahi dengan satu infrastruktur ampuh. Itu adalah stasiun kereta bawah tanah yang nantinya menempati kavling Stadion Lebak Bulus. Hal ini tentu berpotensi mendongkrak lebih jauh pamor kawasan itu.

Singkat kata, kala Anda memilih rumah sebagai peranti investasi, liriklah lokasi yang bakal kebanjiran seabrek infrastruktur baru. Itu agar kenaikan harga properti tersebut bisa lebih cepat. Di samping Lebak Bulus, tentu ada banyak kawasan seperti itu.

2. Di samping infrastruktur, faktor lain nan berpotensi besar mendongrak harga rumah adalah pengembangan kawasan dalam skala luas. Pun, pengembangan itu mesti berlangsung intensif.

Contoh kawasan seperti itu adalah satu perumahan skala kota (township) yang kini banyak muncul di Jakarta dan kawasan sekitarnya. Seperti BSD City (Serpong, Propinsi Banten), Bintaro Jaya (Serpong, Propinsi Banten), Summarecon Kelapa Gading (Jakarta Timur), Kota Harapan Indah (Bekasi), dan lain-lain. Semua kota mandiri tersebut dikembangkan dalam skala luas—ribuan hektar—dan intensif.

Pengembangan kompleks hunian diiringi dengan penambahan area komersial (pusat belanja modern/mal, kompleks rumah kantor, sekolah internasional, pasar modern, dan lain-lain). Nah, segepok area komersial inilah nan menjadi pendongrak bagi harga rumah—khususnya yang lokasinya berdekatan.

Dengan area komersial nan muncul silih berganti, frekuensi lonjakan harga rumah di sebuah perumahan skala kota seperti itu, bisa lebih sering. Ini tentu satu hal nan menguntungkan pemilik rumah.

Ada banyak contoh nyata rumah seperti itu. Antara lain di BSD City. Belakangan ini, setelah digarap oleh Grup Sinar Mas, penambahan area komersial lebih intensif—mendampingi penambahan blok perumahan (cluster) eksklusif yang juga intensif. Alhasil, per tahun, harga kavling di sana naik tajam.

Per tahun, kenaikan harga kavling di sana bisa mencapai 20%. Dan kini, harga kavling termahal di sana di kisaran Rp 5 juta per m2.
Kenaikan tajam harga kavling, yang otomatis mengimbas kepada kenaikan harga jual rumah sekunder, tentu bisa menguntungkan para investor properti. Dipadu dengan tingkat keuntungan sewa sebesar 3% (di kawasan penopang kota besar, tingkat keuntungan sewa rumah cenderung lebih rendah), secara sederhana bisa dikatakan bahwa per tahun investor tersebut memetik laba 23% per tahun—jauh di atas laju inflasi yang kini 7%-an per tahun.

Saat ini, dari lisensi lahan BSD City yang sebesar 6.000 hektar, yang telah dibebaskan Grup Sinar Mas sekitar 4.750 hektar. Alhasil, pengembangan di kota mandiri tersebut masih akan berlangsung lama dan intensif. Semisal, pengembangan kompleks perkantoran ramah lingkungan akan terus digelindingkan, demikian pula fasilitas komersial yang lain. Blok perumahan eksklusif tentu juga akan terus bertambah.

Dari patokan nomor dua itu, kita bisa menarik kesimpulan ini: untuk mendapatkan keuntungan investasi nan signifikan, rumah yang berlokasi di kota mandiri yang dikembangkan intensif, layak dipilih.

Sekadar tambahan informasi, dua poin itu terkadang berjalan bersamaan di sebuah kawasan. Semisal, di sebuah kota mandiri, infrastruktur jalan raya terus bertambah sehingga harga rumah pun terus melesat. Bila hal ini didapati, besar kemungkinan keberuntungan menyertai Anda sebagai investor properti.

Jangan pula lupakan hal lain yang juga penting. Semisal, rajinlah menyimak RTRW (Rencana Tata Ruang dan Wilayah) terbaru. Apakah kawasan yang Anda lirik nantinya disinggahi penambahan infrastruktur memadai—misalnya akan berlokasi dekat Jalan Tol Lingkar Luar Jakarta? Bila ya, Anda bisa optimis terhadap kawasan tersebut. Terlebih bila rumah itu berdekatan dengan infrastruktur—bukan akan tergusur oleh infrastruktur itu.

Kemudian, sebelum memutuskan membeli satu rumah, cermati kondisi pasar terkini. Semisal, untuk rumah sekunder, cermati rekam jejak kenaikan harga kavlingnya berdasarkan nilai PBB beberapa tahun terakhir. Cermati pula mudah tidaknya rumah di kawasan itu menggaet penyewa.

Di samping itu, kita perlu memerhatikan segmen rumah yang menguntungkan untuk investasi. Belum lama ini, konsultan properti Ir. Panangian Simanungkalit menyatakan bahwa, di tahun 2013, investor properti disarankan untuk memilih rumah ataupun properti lain dengan harga kurang dari Rp 1,5 miliar.

Dalam telaah investasi properti, memang rumah nan cespleng adalah yang segmennya antara menengah dengan premium. Bila terlalu murah, satu rumah sulit diharapkan akan menelurkan keuntungan signifikan, demikian pula bila terlalu mahal. Nah, dengan begitu, acuan dari Ir. Panangian Simanungkalit, ada di kriteria seperti itu.

Akhir kata, selamat berinvestasi di tahun 2013.

*Penulis, Achmad Adhito (achmad_adhito@yahoo.com) adalah Wartawan di Majalah/Situs Internet BusinessNews Indonesia. Menulis Buku “Lokasi Emas Properti” dan “Jangan Ambil KPR Sekarang” Bersama Pakar Properti dari Federasi Pembangunan Perkotaan Indonesia, Budi Santoso.

Tulisan Ini Pernah Dimuat di Situs Internet Flog.co.id.

http://flog.co.id/2013/01/memilih-rumah-untuk-investasi/

 

 

 

 

Hendak Dikemanakan Dana Perumahan Rp 50 Triliun Ini? (1)*

Gambar

Tulisan ini berangkat dari sebuah asumsi—bisa pula dikatakan khayalan. Yakni, bahwa pemerintahan baru hasil Pemilihan Umum 2014, sangat berkomitmen kepada sektor perumahan rakyat yang semakin tersendat dalam beberapa tahun belakangan.

Tulisan ini mengandaikan bahwa pemerintahan baru itu mewujudkan komitmen nan tinggi itu dalam utak-atik Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN). Di sini, anggaran untuk Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) didongkrak 10 kali lipat: dari kisaran Rp 5 triliun per tahun menjadi Rp 50 triliun per tahun.

Diharapkan, angka pengadaan rumah murah dengan demikian melambung cepat. Walhasil, angka backlog (kekurangan pasokan) perumahan yang telah mencapai 15 juta unit, bisa berkurang banyak dalam beberapa tahun ke depan.

Tetapi, dengan anggaran nan membubung tinggi itu, otomatiskah bahwa persoalan kurangnya perumahan rakyat, terpangkas banyak? Kita semua perlu cermat dalam hal ini.

Pasalnya, sekalipun dana perumahan melimpah, beberapa hal yang ada di luar kendali Kementerian Perumahan Rakyat, bisa merintangi pertumbuhan cepat dalam demand and supply rumah murah.

Dalam hal demand, pokok persoalan yang terjadi yakni rendahnya daya beli dari MBR alias masyarakat berpenghasilan rendah. Benar, pendapatan per kapita Indonesia semakin naik. Dengan pendapatan per kapita mendekati USD 4.000 per orang per tahun, Indonesia bersiap melompat dari negara berpendapatan menengah ke negara berpendapatan menengah tinggi.

Namun, jangan lupa pula bahwa USD 4.000 per orang per tahun itu adalah angka rata-rata. Tidak bisa merepresentasikan secara orang per orang. Masih banyak warga berpendapatan di bawah itu. Kesenjangan pendapatan masih lebar; Gini Rasio terbaru menunjukkan angka 0,41 sementara di tahun 2011 masih di 0,32. Melewati angka 0,40, maka dapat dikatakan bahwa ketimpangan di Indonesia masuk ke tahap menengah dari sebelumnya rendah.

Sekarang, marilah berandai-andai bahwa KPR FLPP (kredit pemilikan rumah fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan) digerojoki dana sebesar Rp 30 triliun; Rp 20 triliun tersisa untuk program Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya.

Angka Rp 30 triliun itu berarti enam kali lipat dari angka sebelum pemerintahan baru itu hadir. Dulu, dana KPR FLPP di kisaran Rp 5 triliun melahirkan rumah murah di kisaran 100.000 unit per tahun atau kurang dari itu. Apakah lonjakan ke Rp 30 triliun itu otomatis melipatgandakan jumlah rumah murah yang dibeli MBR (masyarakat berpenghasilan rendah) menjadi—katakanlah—600.000 unit per tahun?
Meneropong Ginti Rasio itu, kita mungkin perlu ekstra sabar. Pasalnya, keterbatasan daya beli MBR boleh jadi belum memungkinkan hal itu terjadi. Rata-rata kenaikan gaji para karyawan rendahan di Indonesia yang di kisaran 10% sampai 12% per tahun, mesti bertarung dengan laju inflasi yang sulit di bawah 5% per tahun. Kenaikan daya beli mereka bisa dibilang terbatas. Jadi, kalau dana KPR FLPP Rp 30 triliun itu tersedia lebih banyak, bukan berarti bahwa MBR lantas gegap gempita menyerbu pasokan rumah murah.

Fakta pun menunjukkan bahwa, beberapa tahun terakhir, dana KPR FLPP yang ada di Bank Tabungan Negara (BTN) selaku pemasok terbesar kredit tersebut, tidak pernah terserap habis oleh pasar. Maka, sekalipun dana KPR FLPP naik enam kali lipat ke Rp 30 triliun itu, lonjakan tajam demand dari MBR belum tentu terjadi.

Satu hal penyebab itu adalah besarnya entry barrier bagi MBR dalam mendapatkan rumah murah. Itu persisnya terkait ketiadaan subsidi DP (down payment/uang muka). Sementara, dengan kenaikan pendapatan yang tidak tinggi plus digerus inflasi tahunan, MBR sulit mengumpulkan DP tersebut—yang berkisar 10 persen dari harga rumah. Sejak subsidi DP ditiadakan dan dialihkan ke skema KPR FLPP, terlihat bahwa angka penyerapan rumah murah cenderung turun.

Ini ironi mengingat, sebenarnya, MBR cenderung lebih “nekad” dalam membeli rumah murah via KPR. Prinsip mereka “Pokoknya ambil dulu, soal cicilan bisa dipikir belakangan.” Nah, karena subsidi DP tiada lagi, prinsip itu tidak bisa diterapkan, dan otomatis angka penyerapan rumah murah lebih rendah. Jadi, ketiadaan subsidi DP itu meningkatkan kualitas kredit sekaligus memangkas risiko NPL (non-performing loan) sedari awal, tetapi sekaligus memertinggi entry barrier bagi MBR tersebut.

Maka, bila sudah menyediakan dana KPR FLPP sebesar Rp 30 triliun, pemerintahan hasil Pemilihan Umum 2014 perlu berpikir keras tentang cara memangkas entry barrier itu tanpa menurunkan kualitas kredit. Stimulus nan inovatif, perlu diberikan ke MBR itu.

Apa yang dilakukan Badan Pengelola Jaminan Sosial Ketenagakerjaan (BPJS Kesehatan) mungkin bisa diteropong. BPJS Ketenagakerjaan memberikan bantuan DP pemilikan rumah senilai Rp 20-an juta, yang pengembaliannya bisa diangsur selama lebih dari 10 tahun dengan bunga rendah.

Dengan kemauan politik yang kuat, ada berbagai stimulus yang bisa diberikan pemerintahan tersebut. Misalnya, skema Pemerintah Daerah sebagai penjamin seperti yang sering dilontarkan praktisi industri properti, bisa diwujudkan lewat koordinasi menyeluruh.Memang bukan hal yang mudah karena menyangkut integrasi kebijakan/kepentingan antara banyak Kementerian, Pemerintah Daerah, ataupun lembaga-lembaga lain. Tapi, dengan kemauan politik yang sangat kuat, pemerintahan hasil Pemilihan Umum 2014 akan bisa melahirkan stimulus seperti itu.

Walhasil, nantinya dana KPR FLPP senilai Rp 30 triliun itu tidak teronggok sia-sia.

*Penulis, Achmad Adhito (achmad_adhito@yahoo.com), adalah Wartawan di Majalah/Situs Internet BusinessNews Indonesia. Menulis Buku “Lokasi Emas Properti” dan “Jangan Ambil KPR Sekarang”, Bersama Pakar Properti dari Federasi Pembangunan Perkotaan Indonesia, Budi Santoso.

Tulisan Ini Merupakan Pendapat Pribadi.

 

Menunggu Sulapan Raksasa Properti di Pondok Cabe*

Gambar

Ilustrasi: Landbanking.com

 

Apa yang terjadi tatkala kita di hari kerja ataupun jam sibuk menyusuri Kelurahan Pondok Cabe, Kota Tangerang Selatan? Hampir pasti jawaban pertanyaan itu sebagai berikut: bersua dengan kemacetan lalu lintas nan cukup berat. Jawaban lain sangat mungkin sebagai berikut: menikmati kemacetan dengan melihat papan penunjuk arah kompleks real estat yang bertaburan di sana. Perkembangan sektor real estat di Pondok Cabe memang lumayan sekalipun sejauh ini akses jalan dari/ke sana masih kecil, dan macet.

Bersamaan itu, perkembangan serupa terjadi di kawasan tetangga Pondok Cabe. Di Kecamatan Sawangan (Depok, Jawa Barat) kini kompleks real estat terus bermunculan. Dan jangan lupa bahwa Kecamatan Cinere (Depok, Jawa Barat) telah lebih dulu berderap kencang, telah sejak lama dikenal sebagai salah satu kawasan real estat bergengsi di Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi).

Jadi, Pondok Cabe disandingi oleh dua kawasan lain di mana sektor real estat berkembang baik seperti yang telah disebutkan. Itu adalah Sawangan dan Cinere. Kalau Cinere sebagai salah satu tetangga telah lama berkembang baik—bahkan di lokasi tertentu telah kehabisan land bank, bagaimana kira-kira untuk Pondok Cabe ke depan? Akankah sepesat Cinere?

Ditentukan Dua Pihak

Mengacu data statistik dari Pemerintah Kota Tangerang Selatan, ada dua Kelurahan Pondok Cabe. Ada Kelurahan Pondok Cabe Udik dengan luas 483 hektar, dan Kelurahan Pondok Cabe Ilir yang punya luas 396 hektar. Jadi, total luas dua kelurahan itu melebihi 800 hektar. Dan dua kelurahan itu dipayungi oleh Kecamatan Pamulang yang seluas 2.682 hektar; total jumlah penduduk Kecamatan Pamulang per tahun 2009 di 217.466 jiwa.

Kepesatan perkembangan real estat di satu kawasan sering ditentukan oleh beberapa pihak. Pertama, sudah tentu oleh Pemerintah Daerah setempat. Bagaimana tata ruang yang dirancang? Mereka merencanakan membentuk sebuah kawasan untuk apa? Apakah sebagian besar dari kawasan itu dirancang untuk permukiman, atau untuk apa lagi? Dan seperti apa infrastruktur yang disediakan untuk menopang rencana tersebut? Sebagus apapun rencana pengembangan kawasan, tentu harus diiringi perkembangan infrastruktur—jalan raya dan lain-lain—yang memadai.

Per tahun 2009, luas area permukiman di Kota Tangerang Selatan seluas 9.941 hektar. Itu memangsa porsi 67,54 persen dari luas kota yang sebesar 14.719 hektar.

Dari gambaran ini, terlihat jelas bahwa mayoritas “habitat” Kota Tangerang Selatan (termasuk Pondok Cabe) adalah sebagai area permukiman.

Pun, Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda) Kota Tangerang Selatan merancang RTRW (Rencana Tata Ruang dan Wilayah) yang membentuk kota itu sebagai livable dan high tech city. Dalam hal ini, memunyai pusat teknologi, kota itu akan dibangun dengan sistem grid yang memudahkan konektivitas antar-wilayah. Itu mengingat letak kota yang strategis, menjadi penghubung tiga propinsi. Perencanaan jalur transportasi yang baik diharapkan menciptakan kawasan hunian yang nyaman (liveable) bagi warga.

Dengan semua itu terlihat bahwa, sebagai bagian dari Kota Tangerang Selatan, sektor real estat ataupun permukiman di Pondok Cabe berpotensi terus berderap. Dalam hal ini, tata ruang Pemerintah Kota Tangerang Selatan mendukung penuh hal itu.

Kemudian, pihak kedua yang bisa berperan besar mengerek laju sektor real estat sebuah kawasan adalah tangan-tangan dahsyat developer besar. Suka atau tidak, hal ini harus diakui. Dan contoh hal itu bisa ditemui dengan mudah di Jabodetabek.

Pengamat dari Federasi Pembangunan Perkotaan Indonesia, Budi Santoso, menjelaskan bahwa kepesatan sektor real estat di Serpong (juga terletak di Kota Tangerang Selatan) menjadi contoh pas peran dahsyat developer besar. “Selain membangun properti, developer besar sering bersedia membangun sendiri infrastruktur jalan. Dan itu penting bagi pengembangan kawasan. Kalau hanya mengandalkan Pemerintah Daerah, sektor real estat sering sulit berkembang,” kata dia.

Sekadar tambahan, ada fakta bahwa kini lebih dari setengah area di Kota Tangerang Selatan dikuasai oleh kalangan developer. Jadi, memang di tangan merekalah “nasib” kota itu ditentukan.

Pada titik inilah, Pondok Cabe seakan menemui sebuah titik cerah. Pasalnya, beberapa developer besar telah ataupun akan menyinggahi kawasan tersebut. Telah lama, satu developer terkemuka membesut kompleks perumahan seluas 60-an hektar di Pondok Cabe.

Kemudian, satu developer besar lain diinformasikan siap membesut kompleks real estat seluas 50-an hektar di Pondok Cabe. Dikabarkan, area itu tak hanya diisi kompleks perumahan. Tapi, diisi pula oleh kompleks perkantoran, pusat belanja modern (mal), kompleks apartemen, dan lain-lain.

Dua kawasan real estat seluas puluhan hektar itu menyandingi sejumlah perumahan berukuran lahan lebih kecil—beberapa di antara itu berwujud cluster (blok perumahan)—yang telah banyak terdapat di Pondok Cabe. Dua kawasan itu berpotensi memicu pertumbuhan sektor real estat di sana.

Saat ini, rumah ataupun properti lain di Pondok Cabe cenderung membidik segmen konsumen kelas menengah. Jadi, dalam hal segmen tersebut, Pondok Cabe belum seperti kawasan Cinere yang telah lama dikenal sebagai salah satu kantung pemukiman kelas menengah ke atas di Jabodetabek—khususnya di lokasi yang dikembangkan Grup Megapolitan. Nah, manakala developer besar yang membesut Pondok Cabe lebih banyak, kemungkinan kenaikan segmen tersebut bisa lebih besar. Dan nilai keseluruhan real estat di sana turut meloncat.

Yang terjadi di Kota Bekasi belum lama ini pas menjadi ilustrasi. Tatkala satu developer besar mengembangkan kompleks CBD kelas menengah ke atas di pusat kota, harga unit real estat di sekitarnya ikut terkerek. Dulu saat kehadiran CBD itu masih di titik sangat awal, sejumlah pemilik unit rumah ataupun ruko (rumah toko) di sekitarnya ikut menaikkan harga jual.

Berkaca dari itu, kehadiran developer besar di Pondok Cabe berpeluang menjadi trigger point bagi kenaikan segmen real estat di sana. Dari yang sekarang lebih di kelas menengah, bergeser ke kelas menengah ke atas. Dan sudah tentu, besutan developer besar itu berpotensi semakin meriuhramaikan keseluruhan sektor real estat di Pondok Cabe—terlepas dari kelas jalan di sana yang saat ini belum memadai, masih berukuran kecil.

Bila segmen konsumen itu naik, Pondok Cabe sangat mampu menjadi duplikat dari kawasan Cinere. Dengan kata lain, dalam tahun-tahun ke depan, Pondok Cabe berkemungkinan menjadi limpahan dari konsumen kelas menengah ke atas yang tidak bisa tertampung lagi di Cinere.

Pada akhirnya, derap laju sektor real estat di Pondok Cabe pun bakal ditopang oleh perkembangan di Sawangan yang merupakan kawasan tetangga. Saat ini, Sawangan terlihat punya kesamaan dengan Pondok Cabe: perkembangan sektor real estat di sana lebih membidik segmen menengah, sementara beberapa titik pemicu kenaikan segmen mulai terlihat; itu antara lain ditandai kehadiran developer besar. Bila sektor real estat Sawangan dan Pondok Cabe bersama bangun dari tidur, efeknya bisa lebih ampuh. Akan muncul sebuah kawasan real estat baru yang punya prestis apik, terintegrasi, dan lintas-propinsi.

Akankah sektor real estat di Pondok Cabe (dan juga Sawangan) pada akhirnya naik peringkat dari segmen menengah menjadi menengah ke atas? Pula, akankah Pondok Cabe menjadi kawasan real estat yang kurang-lebih setara Serpong, kecamatan lain di Kota Tangerang Selatan yang lebih dulu berlari kencang? Jawaban pertanyaan itu jelas menarik untuk kita cermati bersama di tahun-tahun mendatang.

 

*Penulis, Achmad Adhito, adalah Wartawan. Menulis Buku “Lokasi Emas Properti” dan “Jangan Ambil KPR Sekarang” Bersama Pakar Properti dari Federasi Pembangunan Perkotaan Indonesia, Budi Santoso.

Tulisan Ini Pernah Dimuat di Situs http://www.beritasatu.com