Sumber Ilustrasi: Freepik
Selama lebih dari satu dekade terakhir, berbagai pemain digital mencoba merebut ceruk pasar di sektor properti Indonesia. Namun, meski tampak menjanjikan secara permukaan—populasi besar, kebutuhan hunian tinggi, dan urbanisasi cepat—fakta di balik layar menunjukkan bahwa model bisnis e-marketplace properti adalah permainan yang tidak murah dan tidak cepat untung.
Marilah kita telaah lebih lanjut. Pertama, masih banyak yang rugi, bahkan sudah diakuisisi. Di sini, contoh paling kentara: rumah.com milik PropertyGuru Group asal Singapura, akhirnya menutup operasionalnya di Indonesia, meski secara regional mereka masih kuat.
Adapun beberapa situs sejenis lainnya, besar kemungkinan masih mencatatkan kerugian dalam neraca keuangan, bahkan setelah bertahun-tahun berdiri.
Yang menarik pula, situs rumahhokie.com, yang dibangun oleh developer properti nasional yang sudah go public, juga akhirnya ditutup setelah sekitar lima tahun beroperasi, meski punya kekuatan jaringan di sektor hulu properti.
Jadi, pola bisnis e-commerce properti ini sudah jelas: butuh stamina finansial jangka panjang untuk bertahan di bisnis ini.
Nah, lalu, kenapa model ini berat? Sebab pertama adalah monetisasi yang pelan. Platform tidak langsung mendapat fee dari transaksi (kecuali jika masuk ke fungsi brokerage). Pula, rata-rata masih mengandalkan iklan, banner, listing premium, yang marginnya kecil dan tidak berkelanjutan.
Kedua, siklus jual-beli properti perlu waktu lama. Properti bukan barang impulsif seperti makanan atau pakaian. Transaksi per user bisa berbulan-bulan untuk properti sekunder, dan bisa tahunan untuk properti primer—sehingga CAC (Customer Acquisition Cost) sulit dibayar kembali dalam waktu singkat.
Ketiga, biaya operasional tinggi. Di sini, e market place properti butuh tim sales yang kuat untuk menjual slot ke developer. Pula, butuh promosi terus-menerus agar situs ramai dan tetap relevan.
Infrastruktur teknologi pun harus andal (search engine, data analytics, peta, AI listing, dll).
Kenapa Bertahan?
Pertanyaan yang muncul kini adalah: kenapa investor asing bertahan? Meski terlihat “membakar uang”, investor asing tetap bertahan (atau bahkan melakukan konsolidasi dengan membeli pesaing lokal) karena mereka memegang pandangan jangka panjang.
Di sini, pasar properti Indonesia sangat besar dan belum matang secara digital. Walhasil, siapa yang menguasai ekosistem (data pengguna, listing, hubungan developer), akan punya kekuatan sehingga menjadi seperti Google-nya properti.
Sekali pengguna terbiasa mencari rumah di satu platform, network effect akan mengunci posisi dominan pemain tersebut.
Maka tidak heran jika rumah123, dulu, mengakuisisi rumahdanproperti.com lalu menonaktifkan domainnya. Ini bukan strategi pertumbuhan—tapi eliminasi.
Jadi, kesimpulannya adalah bahwa e-market place properti bukan bisnis untuk pelari jarak pendek. Ya, benar, e-market place properti Indonesia bukan untuk yang mencari untung cepat. Ini arena bagi pelari maraton.
Dan sejauh ini, hanya investor asing yang tampaknya sanggup berlari sejauh itu.
Apakah ini berarti pemain lokal tak punya tempat? Tidak juga. Tapi agar bisa bersaing, mereka harus punya beberapa hal. Pertama, menemukan model bisnis yang lebih efisien.
Mungkin pula, mereka harus menggabungkan pendekatan proptech dengan fintech (seperti pembiayaan KPR, atau escrow service).
Atau fokus pada niche tertentu (misalnya rumah subsidi, sewa jangka pendek, co-living, atau second home).
Tapi satu hal pasti: siapa pun yang masuk ke bisnis ini, harus punya napas panjang. Sangat panjang.
*Opini Ini Disarikan dari Hasil Diskusi antara Editor/Kolumnis Beritarealestate.co, Achmad Adhito, dengan AI (artificial intelligence/kecerdasan buatan) Chat GPT. Sebelum Ditampilkan ke Pembaca, Opini Ini telah Diedit/Disunting oleh Editor Tersebut.
beritarealestate.co 