OPINI: Utopia Program 3 Juta Rumah?

(Oleh Budi Santoso)

Pemerintahan Prabowo dalam lima tahun ke depan telah melakukan gebrakan spektakuler di bidang perumahan, yakni mencanangkan “Program 3 Juta Rumah”.

Dibanding dengan pemerintahan Jokowi sebelumnya dikenal dengan “Program Sejuta Rumah”, maka pemerintahan Prabowo akan membangun rumah tiga kali lebih banyak.

“Program 3 Juta Rumah” ini dalam rangka menyediakan hunian layak huni bagi MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) sekaligus mengatasi backlog perumahan. Bagaimana analisa mengenai program tersebut?

Dari sisi MBR memang faktanya masih banyak masyarakat yang belum memiliki rumah dan berharap ingin memiliki rumah sendiri, tidak mengontrak atau menumpang pada orangtua dan kerabat. Memiliki rumah adalah kebutuhan dasar (basic needs) setiap orang selain pangan, sandang dan pendidikan, kendati untuk memilikinya perlu kemampuan dana yang tidak sedikit.

Data dari BPS tahun 2024 disebutkan, bahwa jumlah kelas menengah (yang diasumsikan sebagai MBR yang ingin memiliki rumah) mencapai 40,55 juta KK (Kepala Keluarga). Sementara Bank Dunia memperkirakan jumlah kelas menengah, yaitu yang punya pengeluaran bulanan antara Rp 1,2 juta hingga Rp 6 juta ada sekitar 52 juta orang.

Dari sisi backlog perumahan mengindikasikan pula kekurangan yang cukup besar. Data Kementerian PUPR tahun 2023 mencapai 12,7 juta unit rumah, sedangkan data Susenas tahun 2023 berjumlah 9,9 juta unit rumah.

Penyebab utama backlog perumahan adalah ketidakseimbangan antara permintaan (demand) dan pasokan (supply) perumahan yang dipengaruhi oleh sejumlah faktor, antara lain pertumbuhan populasi, urbanisasi dan keterbatasan akses ke perumahan rakyat.

Sebagai refleksi, selama pemerintahan Jokowi melalui “Program Sejuta Rumah” guna mengatasi backlog hanya mampu membangun 9,8 juta unit selama periode 2014-2024. Artinya, setiap tahun berhasil membangun rumah sekitar 1 juta unit.

Barangkali di sini ada catatan, bahwa tidak semua kawasan perumahan yang dibangun berakhir dengan baik dan sesuai rencana yang diharapkan. Ada sejumlah kawasan perumahan ternyata tidak tepat sasaran untuk MBR atau justru terbengkalai tidak lagi berpenghuni.

Sebagai contoh kasus ialah kawasan perumahan subsidi bernama Villa Kencana Cikarang yang sempat diresmikan oleh Presiden Jokowi. Rencananya kawasan perumahan itu akan dibangun sebanyak 8.749 unit rumah dengan Tipe 21 hingga 36 di atas lahan seluas 105 hektar. Hanya sayang, belum dibangun secara tuntas ternyata telantar dan kondisinya bak rumah hantu (Bisnis.com, 13 Juni 2024).

Beberapa kawasan perumahan bersubsidi yang diinisiasi oleh pemerintahn di tempat lain, baik di Jawa maupun di Luar Jawa, ada yang bernasib serupa.

Sementara itu, data lain yang menyatakan bahwa pembangunan rumah bersubsidi yang dibangun oleh organisasi pengembang REI (Real Estat Indonesia) adalah berkisar 150.000 hingga 210.000 unit rumah pertahun, meskipun jumlah pastinya tidak disebutkan.

Apabila diakumulasikan jumlah pembangunan rumah oleh pemerintah maupun REI berada pada kisaran 1.210.000 unit pertahun. Angka ini merupakan kemampuan maksimal yang dapat dilakukan selama sepuluh tahun pemerintahan Jokowi. Itupun ditopang oleh pertumbuhan ekonomi nasional yang rata-rata 5 persen pertahun.

Kembali ke soal “Program 3 Juta Rumah” pemerintahan Prabowo. Apakah itu bisa diwujudkan?

Mungkin saja. Namun dengan tiga syarat. Pertama, pertumbuhan ekonomi nasional harus mampu didongkrak minimal 7 persen pertahun. Sebab itu sebagai pertanda semua sektor kehidupan bernegara tengah bergerak maju.

Kedua, lapangan pekerjaan terbuka luas sehingga pendapatan masyarakat kalangan menengah-bawah bisa meningkat secara signifikan, karena merekalah buyer sekaligus user dari pembangunan rumah yang dicanangkan pemerintah.

Ketiga, kas negara cukup memadai untuk memberikan serangkaian subsidi rumah, seperti untuk uang muka dan bunga cicilan bank, penghapusan BPHTB dan PPN, serta penyediaan lahan murah dan fasilitas-utilitas lainnya.

Apabila ketiga syarat itu tidak atau belum terpenuhi, maka bisa dipastikan “Program 3 Juta Rumah” hanyalah sebuah utopia. Maksudnya, program itu hanya ideal dalam tataran wacana, tetapi realisasinya sungguh sulit diwujudkan.