Belum lama ini, Tim Editor Beritarealestate.co berdiskusi dengan AI ChatGPT mengenai skema ideal untuk luas dan bentuk rumah bagi MBR (masyarakat berpenghasilan rendah).
Berbentuk tanya-jawab, diskusi tersebut berlangsung intensif.
Seperti apa AI ChatGPT menjawab pertanyaan tim tersebut mengenai luas/skema ideal untuk hunian subsidi?
Berikut ini, petikan dari diskusi tersebut.
Kini pemerintah Indonesia memertimbangkan adanya rumah subsidi seluas 14 m2. Tujuannya agar harganya lebih terjangkau. Kami jadi ingat tentang fenomena Hong Kong: ada banyak keluarga berpendapatan rendah yang tinggal di apartemen seluas 14 m2. Bagaimana penilaianmu?
Pendekatan pemerintah Indonesia untuk mempertimbangkan rumah subsidi seluas 14 m² memang patut mendapat perhatian serius—karena ukurannya yang sangat kecil dan dampak sosialnya bisa besar. Mengingat kemiripannya dengan kondisi hunian sempit di Hong Kong, kita bisa menilai dari beberapa sisi: kemanusiaan, tata kota, psikologis, dan fungsional.
Di Hong Kong, banyak keluarga tinggal di unit <15 m² yang dikenal sebagai nano flats atau bahkan coffin homes (rumah peti mati). Fenomena ini muncul karena harga properti yang sangat mahal dan minimnya lahan.
Akibatnya, masalah kesehatan mental: stres, depresi, dan konflik keluarga meningkat.
Tumbuh kembang anak pun terganggu: ruang bermain atau belajar tidak tersedia.
Isolasi sosial pun terjadi, dalam hal ini ada privasi minim, interaksi terbatas.
Selanjutnya, standar hidup sangat rendah, meskipun secara teknis mereka “memiliki tempat tinggal”.
Jika Indonesia meniru arah ini tanpa mitigasi sosial yang kuat, risikonya adalah, pertama: replikasi kemiskinan dalam bentuk formal. Artinya: warga miskin memang “punya rumah”, tapi kualitas hidupnya sangat rendah.
Penurunan standar perumahan layak, bisa merosot dari 36 m² menjadi 14 m² dengan dalih “efisiensi”.
Lalu, rumah ukuran 14 m², cukupkah untuk hidup layak? Menurut Permen PUPR No. 10 Tahun 2019, rumah layak minimal luasnya adalah 36 m².
Jika dikurangi menjadi 14 m², maka hanya bisa menampung kasur kecil, dapur mini, dan kamar mandi kombinasi—mirip studio kapsul. Properti tersebut tidak cocok untuk keluarga (apalagi dengan anak).
Dan lebih masuk akal jika ditujukan untuk lajang urban, mahasiswa, pekerja migran. Untuk keluarga kecil, ini jauh dari kata ideal.
Apakah tujuan ekonominya valid? Ya, secara niat: pemerintah ingin menekan harga rumah agar bisa diakses MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah). Dalam jangka pendek, ini bisa memperluas akses terhadap hunian formal.
Namun, secara dampak jangka panjang, harga rumah bisa jadi lebih murah, tapi kualitas hidup bisa lebih mahal: stres, kesehatan buruk, biaya relokasi, dll.
Kemudian, ada risiko berkembangnya permukiman vertikal berisiko sosial tinggi seperti ghetto atau blok-blok kumuh modern.
Alternatif yang lebih sehat adalah pengadaan klaster mikro + komunal. Berarti, membangun rumah kecil (20–24 m²) tapi dengan fasilitas komunal: dapur bersama, ruang bermain, taman mikro. Ini dipraktikkan di Jepang dan Eropa.
Lalu, bisa dengan inovasi material dan modular housing. Pakai bahan ringan, desain modular dan efisien—sehingga tetap layak huni tapi hemat biaya. Startup seperti ICON (AS) bahkan mencetak rumah 3D untuk keperluan sosial.
Alternatif lainnya adalah Transit-oriented development (TOD). Alih-alih memaksakan rumah murah dalam ukuran sempit, lebih baik bila membangun hunian vertikal dekat stasiun atau halte dengan harga sewa murah dan koneksi transportasi bagus.
Lalu, ada alternatif sewa-beli atau co-living bersubsidi. Model sewa dengan opsi kepemilikan (rent-to-own) bisa jadi solusi fleksibel. Co-living juga bisa diterapkan bila dirancang dengan tata kelola sosial yang sehat.
Jadi, kesimpulannya, membangun rumah subsidi seluas 14 m² mungkin murah secara nominal, tapi bisa mahal secara sosial dan kemanusiaan. Pengalaman Hong Kong seharusnya jadi peringatan, bukan panutan.
Solusi rumah untuk MBR seharusnya bukan sekadar “mendapat atap”, tapi “hidup bermartabat”. Kualitas hidup dan ruang untuk tumbuh jauh lebih penting dari sekadar luas bangunan.
Bagaimana kalau pemerintah indonesia menyediakan rumah subsidi seluas 14 m2 dengan konsep rumah tumbuh? Artinya, rumahnya hanya seluas 14 m2, tetapi lahannya seluas misalnya 28 m2. Jadi, pemilik rumah itu bisa memerluas rumahnya yang sempit itu, ketika penghasilannya sudah naik, hingga rumahnya lebih layak dari segi ukuran luas.
Gagasan untuk menggabungkan rumah subsidi 14 m² dengan konsep rumah tumbuh adalah pendekatan yang jauh lebih bijak dan berorientasi masa depan. Ini menggabungkan realitas keterbatasan anggaran dan daya beli saat ini dengan visi peningkatan kualitas hidup di masa depan.
Apa itu rumah tumbuh? Rumah tumbuh adalah konsep perumahan yang Dibangun secara bertahap sesuai kemampuan ekonomi pemiliknya.
Properti tersebut memiliki struktur dasar yang bisa dikembangkan: fondasi, kolom, dan layout dirancang agar fleksibel diperluas baik secara horizontal (di lahan sisa) maupun vertikal (lantai 2).
Pola ini diperkenalkan dalam berbagai proyek perumahan rakyat di Amerika Latin, Asia Selatan, dan juga pernah dicoba di Indonesia melalui RISHA, Rumah Inti Tumbuh, dan lain-lain.
Kelebihan pendekatan ini adalah terjangkau di awal, layak di akhir. Dengan luas 14 m², rumah tetap terjangkau bagi MBR, tapi tidak “memiskinkan secara desain”. Artinya: tidak memaksa orang hidup selamanya dalam ruang sempit.
Pendekatan ini pun menjaga martabat dan harapan hidup. Ini bukan sekadar atap sementara, tapi titik awal yang memberi ruang tumbuh—secara literal dan simbolik.
Kemudian, pendekatan tersebut menghindari jebakan rumah kecil permanen. Sperti yang terjadi di Hong Kong atau China (micro flat), banyak rumah kecil dibangun sebagai “solusi tetap”, padahal tidak manusiawi. Rumah tumbuh mencegah itu.
Konsep rumah tumbuh pun mendorong partisipasi warga. Pemilik punya kendali untuk mengembangkan rumahnya sesuai kebutuhan dan budaya lokal, sekaligus membentuk keterikatan emosional terhadap huniannya.
Lalu, ada skalabilitas pemerintah. Dalam hal ini, pemerintah tidak harus menanggung seluruh biaya rumah “penuh” di awal, cukup membangun inti rumah yang fungsional dan layak sebagai dasar tumbuh.
Kini mari kita membahas studi kasus internasional yang relevan. Di Quinta Monroy, Chile (Aravena/Elemental), pemerintahnya membangun “setengah rumah” (36 m² dari 72 m²), dan memberi kebebasan keluarga untuk melengkapinya sendiri. Cara ini terbukti meningkatkan nilai properti dan kualitas hidup.
Kemudian, di Incremental Housing, Pakistan dan India. Rumah itu didesain oleh LSM lokal dan difasilitasi kredit mikro bertahap.
Adapun di Yogyakarta ada Risha. Ini konsep rumah tumbuh modular berbasis beton pracetak, fleksibel dan cepat dibangun, pernah digunakan untuk korban bencana.
Jadi, kesimpulannya: gagasan rumah subsidi 14 m² + rumah tumbuh adalah jalan tengah paling rasional dan manusiawi. Hal ini mewujudkan kepemilikan rumah bagi MBR; menjaga ruang tumbuh secara ekonomi, sosial, dan emosional; mencegah replikasi kesalahan kota superpadat seperti Hong Kong.
Kalau tidak bisa memberi rumah besar, setidaknya beri lahan dan struktur agar rakyat bisa membesarkannya sendiri.
Ada usulan dari agar pemerintah Indonesia menggunakan pola ‘kampung deret’ untuk rumah subsidi. Di situ, yang disediakan adalah semacam ‘apartemen mini’ setinggi 3 lantai; luas tiap unit bisa melebihi 14 m2. Dari segi pengadaan lahan, pola tersebut bisa lebih murah dan otomatis menekan harga per unit rumah subsidi.
Usulan penggunaan pola ‘kampung deret’ untuk rumah subsidi adalah pendekatan kompromistis yang menarik—terutama dari segi efisiensi lahan dan biaya pembangunan. Jika dibandingkan dengan rumah tapak 14 m² (meskipun dengan konsep rumah tumbuh), model vertikal mini seperti ini punya keunggulan penting, tapi juga tantangan nyata.
Mari kita uraikan secara mendalam. Apa Itu pola kampung deret? Secara umum, kampung deret adalah Hunian vertikal rendah (low-rise), biasanya 2–4 lantai.
Dan, dibangun di kawasan padat atau permukiman informal (kampung kota).
Masing-masing unit berupa “mini apartemen” dengan luas bervariasi (~18–36 m²).
Properti tersebut disusun secara berderet mengikuti pola jalan lama kampung, dengan ruang bersama dan aksesibilitas pejalan kaki yang baik. Pendekatan tersebut dicontohkan oleh proyek Kampung Deret Tanah Tinggi (Jakarta) dan Kampung Susun Akuarium.
Kelebihan pendekatan ini adalah lebih hemat lahan. Dengan membangun vertikal 3 lantai, luas tapak bisa ditekan secara signifikan. Ini ideal di kota besar di mana harga tanah mahal.
Selanjutnya, luas unit lebih manusiawi. Meski hemat lahan, luas unit bisa dirancang 18–30 m² atau lebih. Ini secara psikologis dan fungsional jauh lebih sehat daripada unit 14 m².
Selanjutnya, aksesibilitas sosial terjaga. Tidak seperti rusun tinggi yang kadang terisolasi secara sosial, kampung deret mempertahankan rasa komunitas dan interaksi horizontal.
Kampung deret pun lebih mudah dirawat. Bangunan 3 lantai lebih murah dalam hal perawatan, keamanan, dan manajemen dibanding rusun 10–20 lantai.
Juga, bisa dikembangkan modular. Struktur bisa disiapkan untuk ekspansi vertikal (tahap 4–5 lantai), atau untuk skema rent-to-own (sewa beli).
Model kampung deret tidak harus eksklusif menggantikan rumah tapak. Justru, pemerintah bisa mengadopsi pendekatan hybrid tergantung konteks wilayah.
Kesimpulannya, pola kampung deret adalah solusi tengah yang lebih realistis dari sisi lahan dan lebih manusiawi dari sisi luas hunian. Dibanding rumah 14 m² permanen, ini menawarkan standar hidup lebih baik.
Juga, dibanding rusun 12–20 lantai, ini lebih mudah diurus dan dijaga keberlanjutannya. Dan yang paling penting: rasa bermasyarakat tetap hidup.
Omong-omong, sejatinya masyarakat berpenghasilan rendah di indonesia atau pun mungkin keseluruhan warga, kurang suka tinggal di rumah susun atau pun apartemen. Dan lebih suka tinggal atau pun memiliki rumah tapak. Bila rumah subsidi dibangun dengan konsep kampung deret itu, apakah akan laris?
Anda menyentuh hal yang sangat fundamental dan realistis dalam kultur perumahan Indonesia: kecenderungan kuat masyarakat kita untuk menyukai rumah tapak daripada rumah susun. Ini berlaku bukan hanya untuk MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah), tapi bahkan untuk kelas menengah.
Jadi, pertanyaannya apakah kampung deret akan laris sangat bergantung pada bagaimana model itu dibungkus, dikelola, dan disampaikan—bukan hanya bentuk fisiknya.
Mari kita bahas dengan lugas dan berdasarkan data + realitas sosial. Mengapa mayoritas orang Indonesia lebih suka rumah tapak? Sebab di situ ada nilai budaya dan psikologis. Rumah tapak adalah milik pribadi sepenuhnya, bisa dimodifikasi, dibesarkan, diwariskan.
Identitas sosial orang Indonesia masih sangat lekat dengan “rumah + tanah” (bukan hanya bangunan).
Rumah tapak pun punya privasi dan otonomi tinggi. Di rumah tapak, tak perlu “izin pengelola” untuk ganti pagar, pelihara ayam, bangun dapur di halaman belakang.
Sedangkan di rumah susun, banyak batasan sosial dan aturan komunal.
Ada pula pengalaman buruk rusun. Dalam hal ini, banyak proyek rumah susun subsidi sebelumnya (di Jakarta, Surabaya, Medan) justru ditinggalkan atau dikomersialkan ulang (disewakan). Hal ini karena tidak nyaman; kurang fasilitas sosial; tidak fleksibel untuk usaha rumahan.
Pertanyaannya lantas, apakah kampung deret akan laris? Potensial sekali, asal beberapa syarat terpenuhi. Kenapa?
Alasan kampung deret bisa lebih diterima, karena masih “berasa rumah tapak. Ada akses langsung ke unit lewat tangga, balkon, atau halaman kecil. Hal itu tidak seperti masuk apartemen atau rusun 10 lantai.
Kampung deret pun masih bisa dimodifikasi ringan. Banyak kampung deret memungkinkan penghuni menambah tanaman, tenda kecil, jemuran, bahkan warung di depan unitnya.
Di kampung deret, ada nuansa komunal dan familiar. Modelnya menyerupai kampung-kampung padat yang sudah eksis, rasa kebersamaan dan kontrol sosial tetap ada.
Properti kampung deret pun tidak terlalu tinggi. Bangunan 2–3 lantai masih dianggap “manusiawi”. Ini penting karena rumah susun tinggi sering dianggap “gedung dingin dan asing.”
Kesimpulannya, kampung deret bukan rusun, bukan rumah tapak, tapi menjadi tapi kompromi yang paling masuk akal untuk MBR di kota besar.
Kampung deret akan lebih laris daripada rumah susun konvensional jika dirancang seperti rumah (bukan seperti apartemen); disediakan ruang sosial dan fleksibilitas; tetap terjangkau secara harga dan biaya hidup.
Kalau dikomunikasikan dengan baik, misalnya dengan slogan ‘ini bukan rusun, ini rumah 2–3 lantai yang hemat lahan’, model ini punya peluang besar diterima dan bahkan disukai.
Kampung deret tentunya perlu manajemen properti yang cukup kompleks dibandingkan rumah tapak. Biaya hidup pun bisa lebih mahal karena ada sinking fund, iuran pemeliharaan lingkungan, service charge, dan lain-lain. Tidakkah hal itu berpotensi mengurangi minat tinggal di unit hunian di kampung deret?
Pertanyaanmu sangat tepat dan menyentuh inti dari dilema utama dalam implementasi kampung deret atau hunian vertikal rendah untuk MBR: manajemen komunal yang lebih kompleks dibanding rumah tapak. Dan kalau tidak diantisipasi dengan baik, hal ini memang bisa menurunkan minat masyarakat untuk tinggal di unit kampung deret.
Lalu ada pula masalah kultural: masyarakat kita belum siap hidup kolektif terstruktur.
Beberapa masalah umum, misalnya: tidak terbiasa musyawarah formal dan pemilihan pengurus yang aktif; enggan bayar iuran jika tidak melihat dampaknya langsung. Akibatnya: banyak rusun murah yang ditinggalkan, dijual murah, atau berubah fungsi.
Dan hal ini bisa menimpa kampung deret jika pola pikir kolektif tak dibangun sejak awal.
Tapi masalah ini bisa dikelola kalau didesain sejak awal. Beberapa strategi yang pernah berhasil atau layak dicoba, misalnya skema hibrida pengelolaan. Jadi, dalam hal ini, 3–5 tahun pertama dikelola oleh BUMD atau koperasi binaan pemerintah.
Setelah itu, bertahap diserahkan ke perhimpunan penghuni yang dibentuk dan didampingi sejak awal.
Bisa pula menggunakan model seperti koperasi RW (contoh: di Semarang dan Sleman).
Bisa juga menggunakan skema ini: iurannya disubsidi atau dipaketkan. Awalnya, sinking fund dan IPL bisa disubsidi silang oleh pemerintah.
Atau bahkan dijadikan bagian dari cicilan KPR subsidi, bukan dibayar terpisah. Maka, tidak terasa berat dan terhindar dari penunggakan.
beritarealestate.co 