Oleh Budi Santoso
Beberapa waktu yang lalu terungkap kabar bahwa harga tanah di Jakarta makin melonjak. Bahkan pada sejumlah kawasan bisnis harganya telah menembus harga fantastis. Misalnya, di Sudirman Central Business District (SCBD) sudah mencapai Rp 200 juta hingga Rp 300 juta per meter persegi.
Sementara kawasan lain seperti di Jl. MT Thamrin di kisaran Rp 100 juta-an dan di Jl. Sudirman antara Rp 150 juta hingga Rp 175 juta per meter persegi (fortuneidn.com, 19 Juni 2025).
Untuk kawasan perumahan tercatat pula harga tanah termahal, di antaranya kawasan Menteng (Rp 50-125 juta), Pondok Indah (Rp 40 -125 juta), dan Kebayoran Baru (Rp 50-100 juta).
Fenomena kenaikan harga tanah yang cukup tinggi tahun ini juga banyak terjadi di kota-kota lain di tanah air. Apa yang menyebabkan harga tanah selalu naik?
Kenaikan harga tanah sebenarnya dapat dilihat dari kenaikan harga NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak), di mana setiap wajib pajak perorangan maupun perusahaan dapat mengetahuinya melalui SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) yang terbit setiap tahun.
Untuk NJOP tanah di Jakarta ditentukan melalui keputusan tahunan oleh Gubernur. Dari data historis dalam sepuluh tahun terakhir menunjukkan rata-rata terjadi kenaikan antara 10 persen hingga 19 persen per tahun.
Kenaikan harga NJOP biasanya dipengaruhi oleh beberapa faktor seperti akses transportasi, fasilitas umum, pembangunan infrastruktur baru, permintaan pasar dan perbandingan harga pasar.
Selain di atas, ada juga faktor “intervensi” pemerintah pusat, yakni revaluasi (penyesuaian nilai aset atau mata uang ke arah yang lebih tinggi). Menurut ekonom senior Awalil Rizky, aset tanah tetap (tanah, bangunan, jalan dan lainnya) Pemerintah Pusat per 31 Desember 2024 sebesar Rp 7.149,82 triliun, atau naik 2,66 persen dibanding tahun 2023. Bahkan aset tanah Pemerintah Pusat pada tahun 2019 meningkat 4,5 kali lipat karena revaluasi.
Dalam kaidah bisnis properti, secara normatif kenaikan harga tanah akibat dari mekanisme pasar yang berlaku. Harga tanah secara umum naik di kisaran 5 hingga 10 persen per tahun. Sebab, salah satu sifat tanah adalah sumberdaya yang langka (scarcity) sehingga menyebabkan harganya tidak pernah turun. Bisa jadi pada lokasi tertentu harga tanah melonjak tajam, 10 hingga 20 kali lipat dari tahun sebelumnya, dikarenakan booming properti di wilayah tersebut. Artinya, faktor supply and demand (pasokan dan permintaan) menjadi faktor dominan naiknya harga tanah.
Namun demikian, kenaikan harga tanah yang cukup signifikan di Jakarta dan daerah lainnya tentu perlu dikritisi. Sepertinya ada anomali harga. Persoalannya adalah kondisi bisnis properti di tanah air yang cenderung stagnan, tidak ada pertumbuhan yang signifikan. Bahkan cukup banyak pusat perbelanjaan, mal, hotel dan apartemen komersial yang tingkat huniannya menurun dan sulit mencari tenant baru. Pada sisi lain, pendapatan masyarakat cenderung menurun dan banyak terjadi gelombang pemutusan hubungan kerja (PHK).
Secara nasional, pertumbuhan ekonomi nasional pun semakin lesu. Lembaga OECD dan Bank Indonesia telah memangkas proyeksi pertumbuhan ekonomi RI tahun 2025 menjadi di bawah 5 persen dari target pemerintah sebesar 5,2 persen (kompas.id, 9 Juni 2025).
Dengan pertimbangan di atas dapat dikatakan bahwa melesatnya harga tanah tidaklah berbanding lurus kondisi pasar properti yang terjadi. Anomali harga tanah benar adanya. Yang lebih ironis, kenaikan harga tanah akan berdampak pada naiknya pajak yang harus dibayar oleh seluruh komponen lapisan masyarakat.
beritarealestate.co 