Hendak Dikemanakan Dana Perumahan Rp 50 Triliun Ini? (1)*

Posted on Updated on

Gambar

Tulisan ini berangkat dari sebuah asumsi—bisa pula dikatakan khayalan. Yakni, bahwa pemerintahan baru hasil Pemilihan Umum 2014, sangat berkomitmen kepada sektor perumahan rakyat yang semakin tersendat dalam beberapa tahun belakangan.

Tulisan ini mengandaikan bahwa pemerintahan baru itu mewujudkan komitmen nan tinggi itu dalam utak-atik Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN). Di sini, anggaran untuk Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) didongkrak 10 kali lipat: dari kisaran Rp 5 triliun per tahun menjadi Rp 50 triliun per tahun.

Diharapkan, angka pengadaan rumah murah dengan demikian melambung cepat. Walhasil, angka backlog (kekurangan pasokan) perumahan yang telah mencapai 15 juta unit, bisa berkurang banyak dalam beberapa tahun ke depan.

Tetapi, dengan anggaran nan membubung tinggi itu, otomatiskah bahwa persoalan kurangnya perumahan rakyat, terpangkas banyak? Kita semua perlu cermat dalam hal ini.

Pasalnya, sekalipun dana perumahan melimpah, beberapa hal yang ada di luar kendali Kementerian Perumahan Rakyat, bisa merintangi pertumbuhan cepat dalam demand and supply rumah murah.

Dalam hal demand, pokok persoalan yang terjadi yakni rendahnya daya beli dari MBR alias masyarakat berpenghasilan rendah. Benar, pendapatan per kapita Indonesia semakin naik. Dengan pendapatan per kapita mendekati USD 4.000 per orang per tahun, Indonesia bersiap melompat dari negara berpendapatan menengah ke negara berpendapatan menengah tinggi.

Namun, jangan lupa pula bahwa USD 4.000 per orang per tahun itu adalah angka rata-rata. Tidak bisa merepresentasikan secara orang per orang. Masih banyak warga berpendapatan di bawah itu. Kesenjangan pendapatan masih lebar; Gini Rasio terbaru menunjukkan angka 0,41 sementara di tahun 2011 masih di 0,32. Melewati angka 0,40, maka dapat dikatakan bahwa ketimpangan di Indonesia masuk ke tahap menengah dari sebelumnya rendah.

Sekarang, marilah berandai-andai bahwa KPR FLPP (kredit pemilikan rumah fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan) digerojoki dana sebesar Rp 30 triliun; Rp 20 triliun tersisa untuk program Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya.

Angka Rp 30 triliun itu berarti enam kali lipat dari angka sebelum pemerintahan baru itu hadir. Dulu, dana KPR FLPP di kisaran Rp 5 triliun melahirkan rumah murah di kisaran 100.000 unit per tahun atau kurang dari itu. Apakah lonjakan ke Rp 30 triliun itu otomatis melipatgandakan jumlah rumah murah yang dibeli MBR (masyarakat berpenghasilan rendah) menjadi—katakanlah—600.000 unit per tahun?
Meneropong Ginti Rasio itu, kita mungkin perlu ekstra sabar. Pasalnya, keterbatasan daya beli MBR boleh jadi belum memungkinkan hal itu terjadi. Rata-rata kenaikan gaji para karyawan rendahan di Indonesia yang di kisaran 10% sampai 12% per tahun, mesti bertarung dengan laju inflasi yang sulit di bawah 5% per tahun. Kenaikan daya beli mereka bisa dibilang terbatas. Jadi, kalau dana KPR FLPP Rp 30 triliun itu tersedia lebih banyak, bukan berarti bahwa MBR lantas gegap gempita menyerbu pasokan rumah murah.

Fakta pun menunjukkan bahwa, beberapa tahun terakhir, dana KPR FLPP yang ada di Bank Tabungan Negara (BTN) selaku pemasok terbesar kredit tersebut, tidak pernah terserap habis oleh pasar. Maka, sekalipun dana KPR FLPP naik enam kali lipat ke Rp 30 triliun itu, lonjakan tajam demand dari MBR belum tentu terjadi.

Satu hal penyebab itu adalah besarnya entry barrier bagi MBR dalam mendapatkan rumah murah. Itu persisnya terkait ketiadaan subsidi DP (down payment/uang muka). Sementara, dengan kenaikan pendapatan yang tidak tinggi plus digerus inflasi tahunan, MBR sulit mengumpulkan DP tersebut—yang berkisar 10 persen dari harga rumah. Sejak subsidi DP ditiadakan dan dialihkan ke skema KPR FLPP, terlihat bahwa angka penyerapan rumah murah cenderung turun.

Ini ironi mengingat, sebenarnya, MBR cenderung lebih “nekad” dalam membeli rumah murah via KPR. Prinsip mereka “Pokoknya ambil dulu, soal cicilan bisa dipikir belakangan.” Nah, karena subsidi DP tiada lagi, prinsip itu tidak bisa diterapkan, dan otomatis angka penyerapan rumah murah lebih rendah. Jadi, ketiadaan subsidi DP itu meningkatkan kualitas kredit sekaligus memangkas risiko NPL (non-performing loan) sedari awal, tetapi sekaligus memertinggi entry barrier bagi MBR tersebut.

Maka, bila sudah menyediakan dana KPR FLPP sebesar Rp 30 triliun, pemerintahan hasil Pemilihan Umum 2014 perlu berpikir keras tentang cara memangkas entry barrier itu tanpa menurunkan kualitas kredit. Stimulus nan inovatif, perlu diberikan ke MBR itu.

Apa yang dilakukan Badan Pengelola Jaminan Sosial Ketenagakerjaan (BPJS Kesehatan) mungkin bisa diteropong. BPJS Ketenagakerjaan memberikan bantuan DP pemilikan rumah senilai Rp 20-an juta, yang pengembaliannya bisa diangsur selama lebih dari 10 tahun dengan bunga rendah.

Dengan kemauan politik yang kuat, ada berbagai stimulus yang bisa diberikan pemerintahan tersebut. Misalnya, skema Pemerintah Daerah sebagai penjamin seperti yang sering dilontarkan praktisi industri properti, bisa diwujudkan lewat koordinasi menyeluruh.Memang bukan hal yang mudah karena menyangkut integrasi kebijakan/kepentingan antara banyak Kementerian, Pemerintah Daerah, ataupun lembaga-lembaga lain. Tapi, dengan kemauan politik yang sangat kuat, pemerintahan hasil Pemilihan Umum 2014 akan bisa melahirkan stimulus seperti itu.

Walhasil, nantinya dana KPR FLPP senilai Rp 30 triliun itu tidak teronggok sia-sia.

*Penulis, Achmad Adhito (achmad_adhito@yahoo.com), adalah Wartawan di Majalah/Situs Internet BusinessNews Indonesia. Menulis Buku “Lokasi Emas Properti” dan “Jangan Ambil KPR Sekarang”, Bersama Pakar Properti dari Federasi Pembangunan Perkotaan Indonesia, Budi Santoso.

Tulisan Ini Merupakan Pendapat Pribadi.

 

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout /  Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout /  Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout /  Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout /  Ubah )

Connecting to %s