Memilih Rumah untuk Investasi

Sering, kita mendengar cerita dari seseorang tentang pesatnya perkembangan harga rumah dia. Andaikan saja ia menceritakan bahwa, sekitar 10 tahun silam, harga beli rumah itu sekitar Rp 100 juta. Dan sekarang rumah itu sudah berharga jual Rp 150-an juta.
Sekilas, angka itu menggiurkan. Bayangkan, harga rumah tersebut telah melejit 50% dari harga awal. Tapi, dalam kacamata investor properti , apakah angka 50% itu memadai?

Belum tentu demikian. Sebab, dihitung secara sederhana dan selalu dari harga awal, harga rumah itu “hanya” naik 5%-an per tahun. Manakala sejumlah biaya lain seperti PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) diselipkan, sudah pasti angka 5%-an itu kian tergerus. Dan saat biaya bunga KPR (kredit pemilikan rumah) ataupun biaya inflasi diselipkan, kian tergeruslah angka 5%-an itu.
Singkat kata, rumah tersebut belum cukup menguntungkan sebagai peranti investasi.

Nah, demikianlah: memilih rumah nan berlokasi bagus sehingga harganya melonjak tajam dalam waktu relatif singkat, memang bukan hal nan enteng. Perlu kecermatan dan kalkulasi tersendiri.

Bila rumah seperti itu dipetik, untung berlipat niscaya tertangguk. Angka kenaikan harga jual bisa spektakuler. Bisa saja, dalam waktu setahun, harga jual sudah naik melebihi 15%–atau bahkan lebih.

Manakala rumah itu disewakan, tentu nilai keuntungan sang pemilik bertambah. Okelah, kini tingkat keuntungan sewa (yield sewa) untuk rumah menengah ke atas di Jakarta dan sekitarnya, tengah menukik: hanya di kisaran 3% sampai 4% dari harga jual—berbeda dengan unit apartemen yang masih menelurkan angka 8% sampai 10%. Itu gara-gara kenaikan harga nan terlalu pesat. Namun bagaimanapun, tingkat keuntungan sewa masih menjadi peranti nan turut menggelembungkan dompet sang investor.

Nah, tatkala kenaikan harga jual 15% itu disandingi keuntungan sewa 3%, maka dalam setahun dompet sang investor membengkak 18%.

Kemudian, seperti apa persisnya memilih rumah seperti itu? Ini adalah dua patokan untuk hal itu.

1. Pembaca di Jakarta, pernahkah Anda melewati kawasan Lebak Bulus, Jakarta Selatan? Cermatilah, di sana kompleks perumahan elit bertaburan. Sementara, dulu kala, kawasan tersebut belum ada apa-apanya. Belum bersalin rupa menjadi salah satu kantung perumahan prestis di Jakarta Selatan.

Apa gerangan penyebab perubahan itu? Tentunya karena pengembang perumahan elit rajin bertandang ke kawasan itu sampai saat ini. Dan lirikan mereka disebabkan oleh hal ini: infrastruktur di sana terus bertambah.

Simaklah, kini Lebak Bulus bersisian dengan kawasan perkantoran favorit anyar di Jakarta: Jalan T.B. Simatupang. Pun, Jalan Tol T.B. Simatupang tidak jauh dari Lebak Bulus.

Selanjutnya, di Cinere yang bertetangga dengan Lebak Bulus, pengembangan kawasan ataupun penambahan infrastruktur berlangsung cukup intensif. Semua itu melambungkan pamor Lebak Bulus dan mendongkrak harga rumah di sana.

Penjelasan kalangan agen/konsultan properti di sana, kini harga termahal kavling real estat di Lebak Bulus sudah di kisaran Rp 9 juta per m2. Dan harga termurah di Rp 7 juta per m2.

Sementara, di Perumahan Serena Hills yang dibesut Grup Intiland, harga kavling untuk rumah baru bahkan kini sudah dipatok di kisaran Rp 11 juta sampai Rp 12 juta per m2.

Perihal harga tertinggi kavling real estat, pamor Lebak Bulus mengatasi Cinere yang masih pasang angka di kisaran Rp 5 juta per m2. Dan kalau laju kenaikan harga kavling di Cinere diperkirakan 15% per tahun, maka untuk Lebak Bulus ya sedikitnya di angka tersebut.

Itu tentu angka yang cukup “masuk” buat investor properti. Ditambah tingkat keuntungan sewa sebesar 4% per tahun, sang investor memetik keuntungan 19% per tahun dari harga rumah.

Dikurangi biaya inflasi yang sekarang di kisaran 7% dan biaya lain seperti PBB, saku sang investor masih bertambah tebal oleh rumah di kawasan tersebut.

Maka, andai Anda mencari rumah nan cakap menggelembungkan saku, liriklah nan berlokasi seperti kawasan Lebak Bulus.

Sekadar tambahan informasi untuk Anda, kelak Lebak Bulus masih ditambahi dengan satu infrastruktur ampuh. Itu adalah stasiun kereta bawah tanah yang nantinya menempati kavling Stadion Lebak Bulus. Hal ini tentu berpotensi mendongkrak lebih jauh pamor kawasan itu.

Singkat kata, kala Anda memilih rumah sebagai peranti investasi, liriklah lokasi yang bakal kebanjiran seabrek infrastruktur baru. Itu agar kenaikan harga properti tersebut bisa lebih cepat. Di samping Lebak Bulus, tentu ada banyak kawasan seperti itu.

2. Di samping infrastruktur, faktor lain nan berpotensi besar mendongrak harga rumah adalah pengembangan kawasan dalam skala luas. Pun, pengembangan itu mesti berlangsung intensif.

Contoh kawasan seperti itu adalah satu perumahan skala kota (township) yang kini banyak muncul di Jakarta dan kawasan sekitarnya. Seperti BSD City (Serpong, Propinsi Banten), Bintaro Jaya (Serpong, Propinsi Banten), Summarecon Kelapa Gading (Jakarta Timur), Kota Harapan Indah (Bekasi), dan lain-lain. Semua kota mandiri tersebut dikembangkan dalam skala luas—ribuan hektar—dan intensif.

Pengembangan kompleks hunian diiringi dengan penambahan area komersial (pusat belanja modern/mal, kompleks rumah kantor, sekolah internasional, pasar modern, dan lain-lain). Nah, segepok area komersial inilah nan menjadi pendongrak bagi harga rumah—khususnya yang lokasinya berdekatan.

Dengan area komersial nan muncul silih berganti, frekuensi lonjakan harga rumah di sebuah perumahan skala kota seperti itu, bisa lebih sering. Ini tentu satu hal nan menguntungkan pemilik rumah.

Ada banyak contoh nyata rumah seperti itu. Antara lain di BSD City. Belakangan ini, setelah digarap oleh Grup Sinar Mas, penambahan area komersial lebih intensif—mendampingi penambahan blok perumahan (cluster) eksklusif yang juga intensif. Alhasil, per tahun, harga kavling di sana naik tajam.

Per tahun, kenaikan harga kavling di sana bisa mencapai 20%. Dan kini, harga kavling termahal di sana di kisaran Rp 5 juta per m2.
Kenaikan tajam harga kavling, yang otomatis mengimbas kepada kenaikan harga jual rumah sekunder, tentu bisa menguntungkan para investor properti. Dipadu dengan tingkat keuntungan sewa sebesar 3% (di kawasan penopang kota besar, tingkat keuntungan sewa rumah cenderung lebih rendah), secara sederhana bisa dikatakan bahwa per tahun investor tersebut memetik laba 23% per tahun—jauh di atas laju inflasi yang kini 7%-an per tahun.

Saat ini, dari lisensi lahan BSD City yang sebesar 6.000 hektar, yang telah dibebaskan Grup Sinar Mas sekitar 4.750 hektar. Alhasil, pengembangan di kota mandiri tersebut masih akan berlangsung lama dan intensif. Semisal, pengembangan kompleks perkantoran ramah lingkungan akan terus digelindingkan, demikian pula fasilitas komersial yang lain. Blok perumahan eksklusif tentu juga akan terus bertambah.

Dari patokan nomor dua itu, kita bisa menarik kesimpulan ini: untuk mendapatkan keuntungan investasi nan signifikan, rumah yang berlokasi di kota mandiri yang dikembangkan intensif, layak dipilih.

Sekadar tambahan informasi, dua poin itu terkadang berjalan bersamaan di sebuah kawasan. Semisal, di sebuah kota mandiri, infrastruktur jalan raya terus bertambah sehingga harga rumah pun terus melesat. Bila hal ini didapati, besar kemungkinan keberuntungan menyertai Anda sebagai investor properti.

Jangan pula lupakan hal lain yang juga penting. Semisal, rajinlah menyimak RTRW (Rencana Tata Ruang dan Wilayah) terbaru. Apakah kawasan yang Anda lirik nantinya disinggahi penambahan infrastruktur memadai—misalnya akan berlokasi dekat Jalan Tol Lingkar Luar Jakarta? Bila ya, Anda bisa optimis terhadap kawasan tersebut. Terlebih bila rumah itu berdekatan dengan infrastruktur—bukan akan tergusur oleh infrastruktur itu.

Kemudian, sebelum memutuskan membeli satu rumah, cermati kondisi pasar terkini. Semisal, untuk rumah sekunder, cermati rekam jejak kenaikan harga kavlingnya berdasarkan nilai PBB beberapa tahun terakhir. Cermati pula mudah tidaknya rumah di kawasan itu menggaet penyewa.

Di samping itu, kita perlu memerhatikan segmen rumah yang menguntungkan untuk investasi. Belum lama ini, konsultan properti Ir. Panangian Simanungkalit menyatakan bahwa, di tahun 2013, investor properti disarankan untuk memilih rumah ataupun properti lain dengan harga kurang dari Rp 1,5 miliar.

Dalam telaah investasi properti, memang rumah nan cespleng adalah yang segmennya antara menengah dengan premium. Bila terlalu murah, satu rumah sulit diharapkan akan menelurkan keuntungan signifikan, demikian pula bila terlalu mahal. Nah, dengan begitu, acuan dari Ir. Panangian Simanungkalit, ada di kriteria seperti itu.

Akhir kata, selamat berinvestasi di tahun 2013.

*Penulis, Achmad Adhito (achmad_adhito@yahoo.com) adalah Wartawan di Majalah/Situs Internet BusinessNews Indonesia. Menulis Buku “Lokasi Emas Properti” dan “Jangan Ambil KPR Sekarang” Bersama Pakar Properti dari Federasi Pembangunan Perkotaan Indonesia, Budi Santoso.

Tulisan Ini Pernah Dimuat di Situs Internet Flog.co.id.

http://flog.co.id/2013/01/memilih-rumah-untuk-investasi/