Kategori: Opini

L’histoire se repete. Ungkapan ini barangkali tepat untuk menggambarkan banjir di Jakarta. Ya, sejarah yang selalu berulang. Peristiwa banjir kerap mendera ibukota hampir setiap tahun, bahkan dalam skala besar beberapa kali terjadi, yakni tahun 1621, 1654, 1872, 1909, 1918, 2002, 2007 dan 2013.

Dalam bukunya berjudul Batavia Kota Banjir (2009), budayawan Alwi Shahab mengungkapkan banjir paling besar di era kolonial pada 1872, yang menyebabkan sluisbrug (pintu air) di depan masjid Istiqlal sekarang, jebol. Ketika itu Ciliwung meluap dan merendam pertokoan serta hotel di Jl. Gajah Mada dan Jl. Hayam Wuruk. Begitu pula Harmoni, Rijwijk (Jl. Veteran) dan Noordwijk (Jl. Juanda) tidak dapat dilalui kendaraan.

Sejarah pun kembali terulang 141 tahun kemudian. Gubernur Jokowi baru saja menjabat dua bulan langsung diberi “kado” tahun baru 2013 berupa tanggul Latuharhary ambrol, sehingga pusat bisnis Jl. MH Thamrin – Jl. Sudirman dan Istana Negara lumpuh terendam air, serta dua karyawan meninggal karena terjebak limpasan banjir yang masuk ke basement Gedung UOB. Menurut sang gubernur, kerugian akibat banjir 2013 diperkirakan Rp 20 triliun dan 28 korban jiwa (id.wikipedia.org/wiki/Banjir_Jakarta2013). Apakah banjir 2014 lebih buruk dari tahun lalu? Kita tunggu saja beritanya.

Kondisi Rupabumi
Penyebab banjir di Jakarta memang begitu kompleks, dan semua komponen dapat menjadi variabel penyebab, mulai dari aspek kondisi rupabumi, alih fungsi lahan secara masif, curah hujan tinggi, “kiriman air” dari Bogor, pasang air laut (rob), buruknya drainase, perilaku warga membuang sampah sembarangan dan sebagainya. Yang ingin diulas kembali di sini ialah soal kondisi rupabumi.

Pertama, ternyata sekitar 40 persen wilayah Jakarta yang berluas 65.000 hektar mempunyai topografi rendah, berketinggian hanya 1–1,5 meter di bawah muka laut pasang. Selain itu, sebagian tanahnya merupakan rawa dan aluvial yang relatif kedap menyerap air di atasnya.

Ada hal menarik dalam konteks ini, di mana seorang penulis Amerika Serikat yang pernah bertugas pada kantor penerangan (USIS) di Jakarta, ketika menulis tentang kota ini, menyalahkan pendiri Batavia Jan Pieterzoon Coen (1587–1629), karena mendirikan kota di atas rawa-rawa. Kalau saja Coen bijaksana dan memilih tempat lebih tinggi tentu alur sejarahnya akan berbeda.

Dengan “kebijakan yang keliru” tersebut, selama pemerintahan Hindia Belanda terdapat 66 gubernur jenderal yang silih-berganti berkuasa, tetapi tidak satu jua mampu mengatasi masalah banjir. Hal ini terus berlanjut kepada para gubernur setelah Indonesia merdeka.

Kedua, Jakarta itu dikelilingi oleh 13 sungai/kali, kebanyakan berhulu di Selatan yang terkenal sebagai “Kota Hujan”, dan seluruhnya bermuara di bagian Utara (Teluk Jakarta). Ketiga belas sungai itu adalah: Kali Mookervart, Kali Angke, Kali Grogol, Kali Pesanggrahan, Kali Krukut, Kali Baru/Pasar Minggu, Kali Ciliwung, Kali Baru Timur, Kali Cipinang, Kali Sunter, Kali Buaran, Kali Jatikramat dan Kali Cakung.

Jika di banyak tempat sungai merupakan berkah, tetapi di “Tanah Betawi” justru dituding sebagai sumber bencana banjir. Sebenarnya yang salah bukan sungainya, tetapi ulah manusianya. Banyak penduduk menjadikan sungai sebagai bak sampah raksasa, daerah aliran sungai (DAS) menjadi lenyap karena berubah fungsi jadi permukiman, dan kelalaian pemerintah melakukan pengerukan (normalisasi) secara berkala. Itu semua menyebabkan sungai-sungai menjadi terganggu, kemudian membalaskan amarahnya dalam bentuk luapan banjir yang sulit terkendali.

Kondisi-kondisi rupabumi tentunya bisa berubah karena ekspansi dan eksplorasi oleh manusia. Sungai yang dulu lebar dengan aliran yang lancar, misalnya, sekarang menyempit dan tersendat. Atau dulu rawa dan hutan bakau, kini berubah jadi kawasan perumahan mewah. Oleh karena itu, ilmu dan teknologi dapat berperan dalam mengamati perubahan terjadi sebagai upaya mengantisipasi dan mencari solusi.

Pentingnya Informasi Geospasial
Dalam Tajuk Rencana “Jakarta Melawan Banjir” di harian Kompas (13/11/2013), satu hal penting dinyatakan, bahwa Jakarta melawan dan mengalahkan banjir tidak bisa sendirian. Empat daerah penyangga (Bogor–Depok–Tangerang–Bekasi), bahkan Cianjur yang biasa “mengirim air bah”, perlu bekerja sama.

Syukurnya, hal ini kemudian dikongkritkan melalui kesepakatan antara Kementerian Pekerjaan Umum, Gubernur DKI Jakarta, Wakil Gubernur Banten, Bupati Bogor, Bupati Tangerang untuk membuat proyek waduk di Bogor dan sodetan Ciliwung–Cisadane (Kompas, 25/01/2014). Hanya sayangnya, proyek waduk masih menggulirkan kontroversi, dan proyek sodetan dibatalkan.

Kenapa ini bisa terjadi? Apabila diselisik lebih cermat, sebelum memutuskan suatu rencana sebenarnya pertama-tama diperlukan ialah data keruangan di wilayah masing-masing yang diolah secara lengkap, akurat dan tidak berbeda. Data keruangan ini sangat penting sebelum suatu kebijakan diambil dan dipublikasikan. Kekeliruan JP Coen kemungkinan besar disebabkan oleh tidak diperolehnya data keruangan memadai mengenai Batavia pada saat itu. Dalam perspektif kekinian, data keruangan tersebut bernama informasi geospasial, yang hasilnya merupakan modifikasi dari perkembangan ilmu dan teknologi.

Menurut UU No.4/2011 tentang Informasi Geospasial pasal 1, yang dimaksud informasi geospasial (IG) adalah data geospasial yang sudah diolah sehingga dapat digunakan sebagai alat bantú dalam perumusan kebijakan, pengambilan keputusan, dan/atau pelaksanaan kegiatan yang berhubungan dengan ruang kebumian.

Lebih lanjut dalam penjelasannya disebutkan, IG sangat berguna sebagai sistem pendukung pengambilan kebijakan dalam rangka mengoptimalkan pembangunan di berbagai bidang, termasuk dalam penanggulangan bencana. Banjir yang kini terjadi di banyak tempat di tanah air merupakan bencana yang menyedihkan. Apalagi banjir Jakarta juga dapat dikategorikan sebagai bencana selalu berulang, tetapi penanggulangannya selalu tidak tuntas.

Pertanyaannya, sudahkah IG dimanfaatkan dan diberdayakan? Inilah problemanya. Mungkin banyak kepala daerah yang tidak tahu dan bingung apa yang dimaksud IG. Selain undang-undang yang terkait dengan ini masih relatif baru diterbitkan, juga keberadaan Badan Informasi Geospasial (BIG), atau dahulunya Badan Koordinasi Survei dan Pemetaan Nasional (Bakosurtanal), belum dikenal publik secara luas. Pemanfaatan jasa/produk yang dihasilkan BIG hanya kalangan terbatas saja. Banyak pemerintah daerah yang belum mau memanfaatkan atau bekerjasama dengan BIG dalam pengembangannya, termasuk dalam penerapan kebijakan satu peta (one map policy).

Dengan mengingat begitu pentingnya fungsi IG dalam banyak hal, termasuk dalam penanganan masalah banjir, maka pemerintah daerah perlu membentuk suatu unit khusus mengurusi dan memberdayakan IG. Unit ini bisa disebut sentra geospasial (geospatial center). Gubernur Jokowi atau kepala daerah lainnya dapat meminta dan memperoleh data/informasi dari unit tersebut sebelum memutuskan kebijakan-kebijakan strategis apapun yang berdampak kepada masyarakat. Jadi, dalam pengambilan keputusan semestinya didasarkan pada alat bantú berupa IG yang dijamin lebih valid, akurat, obyektif, komprehensif, dan dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah.

Perlu disadari oleh semua pihak, bahwa di banyak negara maju penggunaan IG (atau dalam bahasa awam sebagai peta canggih) sudah menjadi bagian tak terpisahkan dalam membuat perencanaan dan kebijakan guna menuju kesejahteraan. Saat ini mulai populer sebuah motto berbunyi begini: no map, no plan, no investment, no money, no growth, no prosperity.

*Penulis, Budi Santoso, adalah Pengamat Properti sekaligus Ketua Yayasan Bina Profesi Swatama. Ia mantan trainer di LJ Hooker Indonesia dan Tenaga Ahli Bidang Perumahan Pemerintah Propinsi DKI Jakarta.

Kolom  Ini Pernah Dimuat di Harian Kompas

Hari ini, penulis ingat bahwa Survei Properti Residensial yang sering dilansir Bank Indonesia, sering memuat banyak informasi menarik. Dan isinya banyak menjungkirbalikkan asumsi mendasar yang dipercaya praktisi industri properti.
Apa contohnya? Ada beberapa. Pertama, antara lain, sering diungkapkan oleh survei tersebut bahwa kota besar dengan pertumbuhan harga properti hunian sekunder tertinggi, bukanlah di Pulau Jawa. Melainkan kota besar di pulau lain seperti Manado.

Maka, kalau beranggapan bahwa investasi properti paling menguntungkan yakni di Jakarta dan sekitarnya, kita kalau mengacu ke survei tersebut harus berkata tegas: “Itu tidak sepenuhnya tepat.” Dalam hal itu, asumsi yang dipakai praktisi ternyata tidak selalu tepat. Dan, telah dijungkirbalikkan oleh sebuah survei keluaran Bank Indonesia.

Jungkir Balik di Jakarta
Itu adalah jungkir balik secara nasional. Di tingkat Jakarta, survei tersebut lagi-lagi melakukan penjungkirbalikkan yang mencengangkan. Persisnya seperti apa? Oke, baiklah, pertama kali, silakan klik link berikut ini

http://www.bi.go.id/id/publikasi/survei/harga-properti-sekunder/Pages/shpr_sekunder_tw313.aspx

Itu survei tentang harga properti hunian (residensial) sekunder di Jakarta, di kuartal ketiga 2014. Sejauh ini, Bank Indonesia belum memublikasikan hasil untuk kuartal keempat 2014 ataupun kuartal pertama 2015; maka, kita cermati saja yang kuartal ketiga 2014 itu.
Fakta mencengangkan, ada beberapa di situ. Pertama, di kawasan manakah yang harga lahannya naik tertinggi? Barangkali, kita menjawab bahwa itu yakni kawasan emas seperti Central Business District Sudirman (CBD Sudirman), Menteng, Kebayoran Baru, Pluit, Kelapa Gading, dan lain-lain.

Namun ternyata, survei itu tidak memuat begitu. Ada dijelaskan bahwa kenaikan harga lahan tertinggi ada di Jakarta Selatan: 4,34% dibandingkan di kuartal kedua 2014. Dan lokasi dengan kenaikan harga lahan tertinggi bukanlah Kebayoran Baru ataupun Pondok Indah yang kondang sebagai lokasi emas di Jakarta Selatan. Namun di Kecamatan Pancoran (4,98%) dan Kecamatan Kebayoran Lama (4,73%). Tidakkah ini cukup mengherankan?

Buat pengembang properti hunian ataupun komersial, dua lokasi itu bisa dikatakan tidak terlalu favorit. Pengembang kompleks town house (rumah bandar) lebih banyak mencari lahan skala kecil di kawasan seperti Pejaten, Mampang, dan Ciganjur. Bukan di Pancoran ataupun Kebayoran Lama. Pula, pencari rumah sekunder via jasa broker properti, lebih banyak mengincar Kecamatan Tebet, sang tetangga Kecamatan Pancoran.

Dalam hal ini, terlihat jelas bahwa logika dasar ataupun asumsi pasar properti sekunder, berjalan di luar yang lazim. Rumus pasar berbunyi, tatkala permintaan kencang sementara pasokan sedikit, harga akan naik tajam. Di Kecamatan Tebet, permintaan rumah sekunder sangat mungkin lebih kencang daripada Kecamatan Pancoran ataupun Kebayoran Lama. Lantas hasilnya? Kenaikan harga lahan di Kecamatan Tebet tertinggal—setidaknya untuk kuartal kedua 2014.

Asumsi para pembeli ataupun investor properti, tidak sepenuhnya tepat—untuk tidak mengatakan ‘keliru’. Mereka yang mencari rumah sekunder untuk ditinggali ataupun dijadikan instrumen investasi, mungkin melirik kawasan Kebayoran Baru, Pondok Indah, dan Kelapa Gading, dengan asumsi bahwa setelah beberapa waktu, harga lahannya naik lebih tinggi daripada kawasan lain. Tepatkah? Jawabannya sudah kita singgung sebelumnya.

Di saat logika pasar ternyata berjalan di luar kelaziman, bagaimana kita mesti bersikap? Nah, mungkin ada baiknya mencermati hukum pasar yang lain. Bahwa psikologi konsumen/pasar, mungkin perlu dicermati. Persisnya, manakala harga sebuah produk (lahan) sudah terlalu tinggi, sangat mungkin konsumen tidak lagi mau mengeluarkan dana ke situ, dan memilih alternatif lain.

Apakah mungkin itu yang terjadi sehingga kini pencari hunian sekunder lebih banyak singgah ke Kecamatan Pancoran ataupun Kebayoran Lama? Inilah yang menarik untuk kita cermati di waktu-waktu mendatang.

Sekadar tambahan, Survei Bank Indonesia itu pun menjelaskan bahwa, dalam hal kenaikan keseluruhan harga properti (lahan dan bangunan), kenaikan tertinggi diprediksi terjadi di Menteng (4%) untuk kuartal keempat 2014. Bukan di Kecamatan Pancoran ataupun Kebayoran Lama. Tapi bukankah yang selalu naik itu harga lahan, bukan harga bangunan? Maka, bagaimanapun, penjungkirbalikkan logika harga lahan di kuartal ketiga itu, cukup mencengangkan kita.

Terakhir, metode penarikan sampel dari sebuah survei, mungkin bisa dipertanyakan. Misalnya, tatkala penarikan sampel kurang akurat dan kurang representatif, hasil survei pasti kurang mencerminkan kenyataan yang sesungguhnya. Hal serupa bisa dipertanyakan ke Survei Bank Indonesia itu.

Hanya saja, penulis meyakini bahwa survei hunian itu jauh lebih steril dari kepentingan dibandingkan survei jelang pemilihan eksekutif daerah ataupun nasional, yang acap sarat kepentingan politik. Maka hasil survei hunian itu layak dijadikan acuan.

Itu pendapat penulis, dan mungkin saja pembaca berpikiran lain, bukan?

*Penulis, Achmad Adhito, adalah Wartawan di Majalah Indonesia Housing (www.indonesia-housing.com). Menulis buku ‘Jangan Ambil KPR Sekarang’ dan ‘Lokasi Emas Properti’ Bersama Pakar Properti Budi Santoso.

Tulisan Ini adalah Pendapat Pribadi

Beberapa waktu lalu, penulis berbincang dengan seorang tokoh yang getol memerjuangkan hak penghuni rumah susun, Ibnu Tadji H.N. Satu gagasan menarik terlontar dari beliau. Apakah? Dia berkata begini, “Ada baiknya agar di setiap kompleks apartemen, Pemerintah mengatur agar ada RT/RW (rukun tetangga/rukun warga) tersendiri. Dengan demikian, hak-hak pemilik rumah susun lebih terjamin. Pihak lain kan segan bila berhadapan dengan RT/RW karena dipayungi Pemerintah.”

Itu adalah hal yang sangat menarik. Sadar atau tidak, beliau sebenarnya melontarkan gagasan pemberdayaan/revitalisasi sebuah lembaga sosial yang sudah mengakar lama di masyarakat Indonesia: RT/RW. Dan lembaga sosial itu dianggap mumpuni untuk melindungi hak pemilikan individu di kompleks rumah susun, tatkala berhadapan dengan kekuatan modal besar.

Sejauh ini, gagasan segar tersebut belum direspons oleh Pemerintah. Sementara, bila Pemerintah Daerah menelurkan payung hukum untuk berdirinya RT/RW di tiap kompleks apartemen/rumah susun, sebenarnya semakin tersadarlah kita bahwa lembaga sosial yang dianggap sudah memfosil, sebenarnya bisa punya fungsi strategis di masa pemusatan modal besar-besaran di korporasi.

Lembaga “Usang” Namun Strategis

Dari sini, muncullah pertanyaan di benak kita lebih lanjut. Yakni, hal seperti apakah di sektor properti perkotaan yang sebenarnya bisa diatur lebih lanjut oleh lembaga sosial “usang” tersebut? Sebelumnya, marilah kita sejenak menengok ke lingkungan properti yang benar-benar dekat dengan kita—lingkungan sekitar rumah, kantor, dan lain-lain.

Terlihat, betapa banyaknya penyimpangan yang berjalan karena tiadanya pengawasan, ataupun dibiarkan oleh Pemerintah Daerah. Di mana Anda berkantor? Di sebuah rumah yang dijadikan kantorkah? Nah, itu berarti penyimpangan  yang dianggap wajar, terjadi di kantor Anda. Sebab, rumah tinggal tidak boleh dijadikan kantor.

Lantas, Anda saat malam hari bertemu rekan bisnis atau hang out di mana? Di sebuah kafe yang terletak di kawasan elit tertentu di Jakarta? Wah, Anda tengah menikmati penyimpangan lagi, soalnya berdasarkan tata ruang, itu sebenarnya kawasan untuk permukiman, bukan area komersial.

Masih banyak hal seperti itu, yang hakikatnya penyimpangan di bidang properti perkotaan. Dan, sekali lagi, itu dianggap wajar-wajar saja.

Pada titik inilah, sebenarnya RT/RW bisa berperan besar mencegah ataupun meminimalkan hal-hal seperti itu. Sebagai perpanjangan tangan institusi Pemerintah Daerah, adalah pengurus RT/RW yang dalam keseharian, benar-benar dekat dengan titik-titik terjadinya penyimpangan tersebut. Secara kasat mata, bukankah pengurus RT/RW yang paling dulu mengetahui adanya pendirian bangunan komersial di kawasan permukiman, rumah yang dibangun bertingkat banyak dan menyalahi Izin Mendirikan Bangunan  (IMB), dan lain-lain?

Dalam lingkup ini, peran RT/RW tidak diberdayakan oleh Pemerintah Daerah. Yang lebih diandalkan untuk mengawasi hal-hal seperti itu, aparat seperti Dinas Tata Ruang, yang jumlahnya terbatas. Padahal, dengan keterbatasan itu, bukankah sebenarnya dinas tersebut bisa meminjam tangan pengurus RT/RW dalam mencegah penyimpangan?

Efek yang dipetik dari pengawasan seperti itu bisa lebih apik karena berlandaskan ke kaki, tangan, mata, telinga, dan hidung, yang dekat dengan “TKP” terjadinya penyimpangan ataupun potensinya. Kalau hal ini terjadi, sebuah sinergi manis antara Pemerintah dengan lembaga sosial yang mengakar di masyarakat Indonesia, terjadi. Dan lembaga sosial itu bangkit dari sekadar pelaksana fungsi administratif seperti membuat surat pengantar pengurusan KTP, menjadi partner pengawasan tata ruang.

Namun, memang sinergi seperti itu bukan hal mudah. Sebab, memang sudah lama fungsi-peran lembaga sosial di Indonesia—bahkan dunia—direduksi menjadi ala kadarnya oleh kekuatan dahsyat kapitalisme dunia. Pola hubungan sosial antar-individu pun bergeser dari berbasis ikatan emosional, menjadi berbasis ikatan kontraktual/kepentingan.

Tidak heran bahwa, di sebuah kompleks perumahan, antar-penghuni kurang saling mengenal. Pasalnya, ikatan emosional di situ sudah terpinggirkan, berganti menjadi ikatan kontraktual/kepentingan. Seseorang tinggal di perumahan X, tapi titik berat interaksinya adalah sebagai pekerja profesional—ataupun profesi lain—di kawasan Y. Tak heran bahwa kepengurusan RT/RW kurang berperan dalam relasi sosial selain sekadar dalam lingkup urusan administratif kependudukan. Bahkan, interaksi utama pengurus RT/RW bukan di lingkungan rumahnya, tapi di lingkungan profesinya—sangat mungkin begitu.

Akan tetapi, kembali  bertolak ke gagasan segar Ibnu Tadji H.N., bukankah sebenarnya RT/RW sejatinya belum lumpuh sama sekali dalam masyarakat Indonesia? Bukankah, di saat Idul Fitri ataupun Natal, profesional papan atas di Jakarta masih banyak yang merasa perlu berkumpul dengan keluarga besar? Dan bukankah hal ini menandakan masih dibutuhkannya relasi berbasis hubungan emosional di masyarakat kita? Dus, itulah modal dasar bagi kita untuk bergulirnya revitalisasi ataupun penguatan peran RT/RW dalam pengawasan sektor properti di Indonesia.

Bola untuk hal itu, rasanya, ada di tangan Pemerintah Daerah. Tatkala aparat, misalnya, mengeluarkan payung hukum—jika diperlukan—untuk mengintensifkan pengawasan penyimpangan di sektor properti perkotaan, revitalisasi itu barangkali bisa lebih meluncur cepat. Bukankah pada hakikatnya, masyarakat kita berkarakter paternalistik sehingga sebuah perubahan mesti bergulir dari atas agar efektif? Benar?

*Penulis, Achmad Adhito, adalah Jurnalis Sekaligus Pemerhati Sektor Properti; Alumnus Program Studi Sosiologi di FISIP Universitas Nasional, Jakarta

Belum lama ini, tim sukses tiap capres (calon presiden) RI periode 2014-2019, adu tinggi target rusun (rumah susun) yang akan dibangun. Tim sukses capres Prabowo Subianto-Hatta Rajasa pasang target membangun 2.000 menara rusun. Adapun tim sukses capres Joko Widodo-Jusuf Kalla, memancang target lebih tinggi: 5.000 menara rusun.

Muara semua target itu, bagi kita, telah jelas: menyediakan hunian untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Adalah kewajiban negara untuk memasok hunian bagi masyarakat kelompok tersebut, apapun keputusan Mahkamah Konstitusi (MK) terkait gugatan capres Prabowo-Hatta terhadap hasil Pemilihan Presiden 2014.

Di sini, angka 5.000 menara itu terlihat memikat. Bayangkan, ada ribuan menara yang menyebar ke banyak tempat di Tanah Air kita, untuk MBR. Ada banyak hunian jangkung murah sebagai wujud nyata komitmen pemerintah terkait perumahan rakyat. Namun, memadaikah semua itu? Ada banyak hal yang perlu kita simak lebih jauh terkait hal itu.

Belum Menjawab Persoalan

Angka kekurangan pasokan (backlog) perumahan di Indonesia, sekarang ini, sudah menapak 15 juta unit. Dalam arti, 15 juta kepala keluarga se-Indonesia, belum punya rumah nan dimiliki sendiri—sekalipun pembayarannya diangsur.
Kini, kita kembali ke 5.000 menara rusun itu. Dengan asumsi bahwa 5.000 menara itu dibangun oleh sang presiden selama lima tahun (2014-2019), akankah angka 15 juta unit itu tertutupi? Jawaban hal itu sangat jelas: belum.

Dengan asumsi bahwa tiap menara memuat 300 unit rusun, 5.000 menara itu menghasilkan 1.500.000 unit. Nah, angka backlog 15 juta unit itu, menyusut tipis—bukan drastis–menjadi 13,5 juta unit. Walhasil, selaku pelayan rakyat, pemerintahan 2014-2019, masih berutang 13,5 juta unit kepada MBR selaku pihak yang dilayani.

Bagaimana utang 13,5 juta unit itu akan tertutupi? Mungkin jawabnya, dari memerbanyak pasokan rumah tapak sederhana yang diintensifkan. Di sini, 13,5 juta unit rumah murah, harus dibangun selama 2014-2019. Artinya, per tahun, pemerintah mesti bin wajib membangun 2,7 juta unit rumah itu. Dengan demikian, utang 13,5 juta unit tersebut bisa dilunasi, dan selaku pelayan MBR, pemerintahan 2014-2019 tidak lagi punya utang di akhir masa jabatan.

Akan tetapi, apakah persoalan pelunasan utang tersebut, bisa sesederhana itu? Berkilas balik ke pengalaman terdahulu, itu bukanlah hal yang mudah. Bayangkan, belakangan ini, pengadaan rumah murah tidak pernah melewati 200.000 unit per tahun. Maka, apakah mungkin untuk membangun 2,7 juta unit rumah per tahun? Sangat sulit.

Melunasi utang 13,5 juta unit rumah murah dan 1,5 juta unit rusun, jelas perlu kemauan politik luar biasa dan stamina jangka panjang dari semua pemangku kepentingan sektor perumahan rakyat.

Sekarang, marilah kita mengasumsikan bahwa untuk lebih mudahnya, pemerintahan 2014-2019 akan berfokus memacu pembangunan rusun untuk menggasak total backlog 15 juta unit itu. Tidak perlu memikirkan pengadaan rumah murah karena pertimbangan efisiensi pembangunan—antara lain, jumlah lahan yang diperlukan lebih sedikit bila lebih fokus ke rusun.

Berarti, 15 juta unit rusun harus dibangun dalam lima tahun. Secara rata-rata, per tahun, harus memasok tiga juta unit rusun. Di sini, sebelum percepatan pembangunan itu dilakukan, pemerintahan 2014-2019 mesti membereskan sejumlah hal terlebih dulu agar kelak percepatan itu tidak terhambat. Bila diibaratkan, sebelum menggenjot sebuah mobil dengan kecepatan rata-rata 100 km/jam secara terus-menerus, jalan raya nan tersaji harus benar-benar mulus dan bebas hambatan.

Ada banyak hal yang mesti dibereskan terlebih dulu. Satu di antara itu, dalam segi regulasi, keberadaan Peraturan Daerah (Perda) rusun. Sebenarnya, Pemerintah Daerah (Pemda) yang belum punya Perda tersebut, berjumlah signifikan. Sudah tentu, agar pembangunan rumah susun berlangsung cepat di seluruh Indonesia, semua Pemda perlu punya Perda tersebut. Ini agar tidak menimbulkan ketidakpastian hukum kepada pengembang properti yang hendak menggenjot pembangunan tersebut.

Dalam hal ini, perlu ada koordinasi sangat luas antara berbagai pemangku kepentingan sektor perumahan rakyat. Kementerian Perumahan Rakyat RI (Kemenpera) mesti terus berkoordinasi dengan Pemda, mendesak agar Perda itu segera diterbitkan. Bila masih bertemu gang buntu, tidak ada salahnya bila kementerian tersebut banyak melobi melalui partai politik yang ada di DPRD (Dewan Perwakilan Rakyat Daerah), yang lantas mendesak Pemda agar selekas mungkin menerbitkan Perda itu.

Persoalan berikutnya yakni terkait intensif dan stimulus untuk pengadaan rusun. Sangat jelas bahwa, percepatan pengadaan rusun mutlak memerlukan peran pengembang swasta. Dalam hal ini, agar pengembang lebih berminat membangun rusun—yang menelurkan margin keuntungan tidak sebesar apartemen komersial menengah ataupun premium—ada banyak insentif ataupun stimulus yang bisa diberikan.

Keringanan pajak sudah sering disodorkan pemerintah, namun sampai saat ini minat pengembang tersebut belum terlihat melompat drastis. Walhasil, pemerintah perlu menyodorkan insentif nan spektakuler. Antara lain, menyediakan lahan sangat murah bagi pengembang.
Telah menjadi pengetahuan umum bahwa, untuk sebuah proyek properti, akuisisi lahan merupakan salah satu komponen biaya yang mahal—berkisar 30% dari total investasi. Maka, bila lahan murah sungguh-sungguh dijamin keberadaannya oleh pemerintah, margin keuntungan pengembang bisa bertambah, dan keengganan mereka untuk membangun rusun bisa berkurang.

Misalnya, tatkala pemerintah akan mengalokasikan aset lahan BUMN (badan usaha milik negara) untuk pembangunan tersebut, sejumlah proses hukum perlu diperjelas ataupun dipercepat. Andai kata BUMN X hendak merelakan aset lahan yang nilainya melebihi Rp 100 miliar, bukankah izin dari Kementerian Keuangan RI mutlak diperlukan? Dan telah menjadi pengetahuan bahwa mendapatkan izin tersebut, selama ini, bukan hal yang mudah.

Selain faktor yang telah disebutkan, tentu masih banyak yang lain. Yang jelas, penyelesaian faktor yang ada, sangat memerlukan kemauan politik ekstra kuat dan koordinasi sangat luas dari semua pemangku kepentingan. Dengan demikianlah, pemerintahan 2014-2019 mudah-mudahan di akhir masa jabatannya, bisa melunasi utang backlog 15 juta unit rumah kepada pihak yang menjadi tuannya: MBR.

Sekadar catatan akhir dari penulis, andai kata 15 juta unit rusun itu terwujud, persoalan masih tersisa. Yakni, sejauh ini, harga per unit rusunami (rumah susun sederhana milik) lebih mahal daripada rumah murah yang disubsidi. Maka, besar kemungkinan bahwa pembeli 15 juta unit rusun itu, berasal dari strata-ekonomi yang sedikit lebih baik daripada mereka yang hanya sanggup membeli rumah murah.

Jadi, setelah utang 15 juta unit rusun itu lunas, pemerintahan 2019-2024 mendapat tugas berat tambahan.Yakni, menyediakan hunian murah bagi kelompok MBR yang belum sanggup membeli rusun, hanya sanggup membeli rumah murah.

Soal lain, yakni terkait penambahan backlog dalam kurun waktu 2014-2019. Dengan asumsi bahwa penambahan per tahun mencapai satu juta unit, maka saat utang 15 juta unit itu dilunasi, angka backlog masih tersisa lima juta unit—kumulasi dari penambahan satu juta unit per tahun.

Demikianlah sekadar sumbang saran dari penulis. Mohon maaf bila ada gagasan ataupun kata yang kurang pas.

*Penulis, Achmad Adhito, adalah Wartawan di Majalah BusinessNews Indonesia (www.thebusinessnews.co). Menulis Buku “Lokasi Emas Properti” dan “Jangan Ambil KPR Sekarang”, Bersama Pakar Properti dari Institut Investasi Indonesia, Budi Santoso

Tulisan Ini Merupakan Pendapat Pribadi

achmad_adhito@yahoo.com

 

 

Well, ranah politik Indonesia terus menghangat belakangan ini terkait Pemilihan Umum Tahun 2014. Belakangan, capres (calon presiden) ataupun cawapres (calon wakil presiden) hangat menggeber visi ekonomi dan kesejahteraan rakyat.

Adalah cukup menggembirakan bahwa, di tiap pasangan, napas ekonomi kerakyatan cukup santer ditiupkan dalam berbagai bentuk. Sedari keinginan merevitalisasi sektor pertanian, meningkatkan kedaulatan sektor energi, menggenjot pembangunan berbasis daerah/desa, dan lain-lain.

Di sela itu, sayangnya, sektor perumahan rakyat masih cenderung terabaikan—menurut pandangan penulis, mohon maaf sebesarnya-besarnya  bila keliru. Sementara, angka backlog (kekurangan pasokan) perumahan di 15-an juta unit, sungguh bukan perkara enteng. Dari 250-an juta jiwa penduduk Indonesia, bukankah angka 15 juta itu sudah melebihi 5%-nya?

Apalagi, seperti dilansir pengamat properti dari Indonesia Property Watch Ali Tranghanda, ‘papan’ adalah kebutuhan dasar masyarakat selain ‘pangan’ dan ‘sandang’. Dus, di pemerintahan 2014-2019, selayaknyalah bahwa sektor ini tidak terabaikan lagi.

Terlepas dari itu, adalah menarik untuk mengalkulasi sosok ideal menteri perumahan rakyat RI 2014-2019. Sebab, di tangan beliaulah tongkat komando pembenahan sektor perumahan rakyat berlangsung.

Oke, Anda tepat, memang sejauh ini belum terlihat bahwa pemerintahan 2014-2019 bakal memberi otoritas lebih memadai kepada menteri perumahan melalui perombakan struktur kementerian/lembaga negara—misalnya melalui keberadaan kementerian koordinator perumahan rakyat, dan lain-lain. Tapi, meneropong kemungkinan seperti apa figur ideal menteri perumahan rakyat, sangatlah penting.

Sejauh ini, ada kecenderungan bahwa kultur politik transaksional dan format politik dualistik (kerancuan antara sistem presidensial dengan parlementer) masih akan “menyandera” presiden RI dalam memilih menteri, termasuk sang menteri perumahan.

Dalam arti, besar kemungkinan bahwa presiden RI 2014-2019 tidak sekadar menimbang aspek kompetensi, integritas, dan loyalitas seseorang, dalam menunjuk seseorang sebagai menteri perumahan. Akan tetapi, mau atau tidak dan mungkin dengan berat hati, presiden kita harus memertimbangkan rekomendasi ataupun kepentingan peserta koalisi dalam penunjukan itu.

Pada titik inilah, memang sedikit-banyak, kepentingan sektor perumahan dikorbankan. Bayangkanlah, sang presiden berniat menunjuk figur A sebagai menteri perumahan mengingat dari segi kompetensi, integritas, dan loyalitas, figur A ada di peringkat pertama. Namun, karena sudah banyak dibantu oleh peserta koalisi, presiden mesti mengalihkan pandangan ke figur B.

Nah, bisa saja, dari tiga komponen itu, tidak semua dipenuhi oleh figur B—ataupun,pemenuhannya tidak sebaik figur A. Akan tetapi, menjaga soliditas koalisi pemerintahan, figur B harus ditunjuk.

Munculnya figur B tentunya dengan mengorbankan kecepatan akselerasi sektor perumahan rakyat; di sisi lain, pola seperti ini  menjaga soliditas pemerintahan 2014-2019 karena goncangan dari parlemen terhadap pemerintahan diredam melalui sebuah proses politik transaksional.

Di sini, kita bertanya-tanya: dengan kondisi itu, akankah figur menteri perumahan 2014-2019 benar-benar jauh dari ekspektasi sektor perumahan rakyat? Mungkin saja tidak. Presiden RI masih mungkin mencari celah atapun titik tengah nan manis dalam mencari figur menteri tersebut.

Artinya, sekalipun tersandera oleh rekomendasi peserta koalisi, presiden bisa tetap meneropong figur yang paling mendekati tiga poin itu (kompetensi, integritas, loyalitas).

Sekarang, marilah kita melongok isi koalisi di pemilihan presiden RI. Di tubuh tiap koalisi, ada banyak figur yang mampu mendekati atau memenuhi tiga poin itu. Andai terpilih, duet Prabowo Subianto-Hatta Rajasa sebenarnya dikelilingi sejumlah figur dari tubuh peserta koalisi yang pas duduk di posisi menteri perumahan rakyat.

Demikian pula, bila terpilih, duet Joko Widodo-Jusuf Kalla sudah punya stok dari koalisi yang mantap memegang tongkat komando menteri perumahan rakyat.

Mungkin nama yang persis tidak perlu disebutkan. Tapi yang jelas, figur-figur tersebut punya pengalaman praktis nan panjang dalam sektor perumahan. Juga, telah banyak terlibat langsung dalam memerjuangkan nasib sektor tersebut melalui asosiasi, parlemen, media massa, dan lain-lain.

Dan yang terpenting: mereka saat ini sudah ada di ‘anggota tubuh’ koalisi tersebut. Maka, bila sang presiden menunjuk mereka, otomatis bahwa ‘penumbalan’ sektor perumahan rakyat demi kepentingan koalisi, bisa dikurangi. Tentu, semua orang akan sepakat bahwa dalam menunjuk menteri sebagai pembantu teknis, sang presiden wajib tetap menomorsatukan tiga poin itu sekalipun harus memertimbangkan kemauan peserta koalisi.

Sampai di sini, berbekal figur mumpuni di posisi menteri perumahan rakyat, selanjutnya merupakan pekerjaan rumah berat bagi presiden RI untuk mem-back up total sang menteri demi percepatan akselerasi sektor tersebut.

Apakah dengan, seperti yang pernah dilontarkan pakar properti Panangian Simanungkalit, pengadaan posisi kementerian koordinator perumahan rakyat? Ini memungkinkan mengingat, dalam Pasal 6 Ayat 2 Undang-undang nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, ada dijelaskan bahwa pembinaan dan penyelenggaraan kawasan permukiman, seorang menteri melakukan koordinasi lintas sektoral, lintas wilayah, dan lintas pemangku kepentingan, baik vertikal ataupun horizontal.

Atau dengan menjadikan sektor tersebut sebagai salah satu industri strategis RI? Ataukah, setelah memercepat penyelesaian RUU Tapera (Rancangan Undang-undang Tabungan Perumahan Rakyat) yang kini dimatangkan di parlemen, lantas benar-benar merevitalisasi sektor perumahan rakyat berbekal dana besar yang dihimpun dari Tapera?

Marilah kita menunggu bersama jawaban atas pertanyaan-pertanyaan tersebut.

*Penulis, Achmad Adhito (achmad_adhito@yahoo.com), adalah Wartawan di Majalah/Situs Internet BusinessNews Indonesia. Menulis Buku “Lokasi Emas Properti” dan “Jangan Ambil KPR Sekarang” Bersama Ahli Properti dari Federasi Pembangunan Perkotaan Indonesia, Budi Santoso.

Tulisan Ini Merupakan Pendapat Pribadi.