Mengintip Tuas Pengungkit Kavling Jakarta Utara*

Posted on

Foto: Achmad Adhito
Foto: Achmad Adhito

Tahun 2012, sektor properti di Jakarta dan kawasan sekitarnya (Bekasi, Tangerang, Depok, Bogor) masih bersinar. Dan bisa dikatakan bahwa sejumlah faktor yang dikuatirkan mengganggu pertumbuhan sektor itu, ternyata tidak berkutik.

Semisal, aturan Bank Indonesia perihal minimum DP (down payment/uang muka) kredit pemilikan rumah (KPR) sebesar 30%, ternyata tidak terlalu berpengaruh ke penjualan hunian. Kalangan bankir dan pengembang, dalam percakapan dengan penulis, mengatakan bahwa aturan itu memang sempat berpengaruh selama dua-tiga bulan. Namun setelah itu semua berjalan normal. Alhasil, regulasi yang sempat dikuatirkan menggoyang penjualan hunian kelas menengah ke atas, ternyata hanya menimbulkan goncangan tipis.

Menandai tahun 2012 nan cerah, harga kavling di Jakarta pun terus berbinar. Kenaikan harga yang bisa dikatakan spektakuler—bisa melebihi 10% per tahun–terjadi di kawasan primadona.

Di kawasan primadona langganan seperti Kelapa Gading, Jakarta Utara, harga kavling masih naik signifikan, sungguhpun land bank di sana sudah nyaris nihil dan pengembangan intensif nyaris mencapai garis finis. Kemudian, di kawasan primadona lain seperti Serpong, Propinsi Banten, harga kavling pun setali tiga uang di tahun 2012: naik signifikan.

Bicara Kelapa Gading, kawasan ini memang tidak perlu diragukan lagi sebagai ranah emas bagi para investor nan berminat membiakkan uang melalui properti. Harga kavling, rumah, dan apartemen, hampir pasti naik signifikan tiap tahun. Kenaikan tersebut bisa berkisar 20% sampai 30%, jauh lebih tajam daripada kenaikan konvensional yang di kisaran 10%.

Dari segi harga kavling termahal, kawasan Kelapa Gading kini bersaing dengan Kebayoran Baru (Jakarta Selatan). Persisnya, tatkala harga kavling mahal di Kebayoran Baru menginjak Rp 40 juta per m2, di Kelapa Gading harga yang kurang-lebih sama bisa ditemui.

Kelapa Gading adalah sebuah kekhususan dalam sektor properti. Rumus semakin tipis land bank, semakin kecil pula kemungkinan lonjakan harga tajam, seolah terabaikan di Kelapa Gading. Walau lahan kosong di Kelapa Gading sudah sangat tipis, kenaikan harga tajam tetap sinambung karena derasnya permintaan pasar.

Bagaimana di Jakarta Utara non-Kelapa Gading? Apakah lonjakan spektakuler pun terjadi? Sekilas, mungkin kita tidak terlalu optimis ke kawasan tersebut. Sebab, di sebagian besar Jakarta Utara, land bank untuk pengembangan kawasan real estat bisa dibilang minim. Tidak ada gerakan pengembangan real estat dalam skala ribuan hektar yang bisa hadir sekaligus berperan besar mengerek tinggi harga kavling.

Apa yang bisa diharapkan dari kawasan Kota? Di sana sudah sesak sebagai kawasan komersial. Dan di Kota, sebagian lokasi ditetapkan sebagai Cagar Budaya. Maka, dengan asumsi bahwa tata ruang yang sekarang memungkinkan pengembangan real estate dalam skala besar di Kota, adalah tidak mungkin pengembangan itu berlangsung di sana.

Yang mungkin yakni hal yang telah terjadi ini: pengembangan properti komersial (pusat belanja modern) oleh sejumlah pengembang besar di Mangga Dua—tetangga kawasan Kota. Dengan kelangkaan land bank, kenaikan harga kavling di Kota berlangsung konvensional.

Di Sunter, land bank pun minim. Telah sekian lama, pengembangan Sunter Agung Podomoro dituntaskan oleh Grup Agung Podomoro—salah satu pengembang besar di Indonesia. Cerita perihal pengembangan kawasan besar-besaran di Sunter telah berlalu. Satu-satunya yang sekarang dilakukan Grup Agung Podomoro adalah pengembangan superblok Green Lake Sunter—letaknya persis di seberang Danau Sunter.

Di Pluit bagaimana? Bisa dikatakan, Pluit sedikit lebih baik daripada Kota dan Sunter. Land bank di sana memang telah minim pula. Pengembangan kawasan real estat dalam skala besar sulit terjadi. Pluit kini telah sesak oleh perumahan. Beberapa pusat belanja modern alias mal juga telah bercokol di sana.

Tapi ekspansi pengembang besar di Pluit masih berlangsung lumayan saat ini di pasar apartemen. Faktor inilah yang sekarang menggerakkan pasar properti di Pluit. Grup Agung Podomoro masih mengembangkan Apartemen Green Bay Pluit. Pengembang tersebut bahkan merencanakan pengembangan extension apartemen tersebut.

Lantas, Grup Intiland masih terus mengembangkan Apartemen Regatta The Icon. Saat ini, tahap kedua dari kompleks apartemen yang menempati lahan reklamasi itu, terus berlangsung.

Selanjutnya, Apartemen Pluit Sea View—mengincar segmen menengah ke bawah—masih terus dikembangkan oleh Binakarya Propertindo Group.

Market Review Cushman and Wakefield (Kuartal 3/2012) memaparkan bahwa Tower Ibiza di Pluit Sea View akan meluncurkan 528 unit apartemen.

Dijelaskan pula oleh market review itu bahwa, sampai akhir kuartal ketiga 2012, pasokan apartemen existing di Jakarta Utara mengambil porsi 20,3% dari keseluruhan Jakarta Raya—di urutan ketiga; urutan pertama adalah Jakarta Selatan.

Dan di Jakarta Utara, memang Pluit merupakan salah satu lumbung pasokan apartemen. Sampai saat ini, pasar apartemen di Pluit terus berderap.

Tapi bagaimanapun, pergerakan sektor apartemen belaka tentu sukar mendongkrak spektakuler harga kavling di Pluit. Sejauh ini, pergerakan harga kavling di sana bisa dikatakan konvensional, bukan spektakuler. Masih di kisaran normal.
Broker properti senior yang juga pengurus teras Asosiasi Real Estate Broker Indonesia DKI Jakarta, Ir. Suryanto Salim, mengatakan ke penulis bahwa kisaran kenaikan harga kavling di Pluit masih bisa mencapai 10%-an. Ini lompatan yang cukup bagus, tapi tidak bisa dikatakan spektakuler. “Adapun rata-rata harga kavling di Pluit kini Rp 10 juta per m2 sampai Rp 15 juta per m2,” kata dia.

Ada Primadona Baru

Jadi, selain Kelapa Gading, apakah di Jakarta Utara tidak ada kawasan primadona bagi kenaikan harga kavling ataupun keseluruhan properti? Ada. Itu adalah kawasan Pantai Indah Kapuk.

Di kawasan ini, pengembangan intensif masih terus berlangsung sampai saat ini. Tuas pengungkit kenaikan harga kavling terus bertaburan di sana. Dan masih akan terus bertambah.

Alhasil, harga kavling di sana terus melaju signifikan. Dengan fakta itu, sudah tentu Pantai Indah Kapuk menjadi primadona bagi para investor properti. Pula bagi konsumen properti.

Kini, di Bukit Golf Mediterania yang merupakan lokasi favorit yang dikembangkan intensif oleh Grup Agung Sedayu, harga kavling terus menanjak tajam. Kenaikan tersebut bisa melebihi 20% per tahun—sama dengan di Kelapa Gading.
Harga kavling di Bukit Golf Mediterania dan sekitarnya, kini di Rp 18 juta per m2. Sementara, tahun lalu, harga itu masih di kisaran Rp 14 juta per m2. Maka, ada kenaikan melebihi 20% per tahun, bukan?

Selain karena permintaan deras dari pasar, kenaikan tajam itu disebabkan oleh sejumlah tuas pengungkit ampuh—seperti yang telah disebutkan sebelumnya. Kini, properti komersial ataupun infrastruktur jalan raya di Pantai Indah Kapuk terus bertambah ataupun dikembangkan. Dan di sinilah satu pedoman klasik dalam memprediksi kenaikan harga kavling berlaku: pilihlah lokasi yang dekat dengan area komersial sebab harganya lebih berpotensi naik tajam.

Adapun tuas pengungkit tersebut adalah: pembangunan Mal Pantai Indah Kapuk yang direncanakan selesai tahun 2013; pembangunan jalan simpang susun (interchange) ke jalan tol yang selesai sebentar lagi; pembangunan sejumlah gedung perkantoran (antara lain milik Grup Salim); pembangunan hotel berbintang.

Semua tuas pengungkit itu dibangun susul-menyusul. Dan seiring itu, lonjakan harga kavling berlangsung sinambung. Tuah properti komersial ataupun infrastruktur jalan raya sebagai tuas pengungkit harga kavling, kembali terbukti. Harga kavling di sekitar Bukit Golf Mediterania naik 20% lebih dalam setahun; kini senilai Rp 18 juta per m2.

Aksi Goreng nan Mengerek Harga

Selanjutnya, perlu disimak pula bahwa harga Rp 18 juta per m2 itu merupakan harga pasar. Dan nilainya masih kalah dengan banderol dari pengembang yang kini di Rp 22 juta per m2 untuk kavling properti baru.

Lantas, apakah properti baru yang berharga kavling selangit itu bisa dipasarkan? Tidakkah calon konsumen enggan melirik properti tersebut?

Ulasan Suryanto Salim, kadang konsumen yang tipe investor bersikap menunggu, bersikap menahan diri untuk membeli. Sementara, untuk konsumen tipe end user, kadang pembelian dilakukan karena kebutuhan mendesak sementara pasokan properti sekunder tidak ada. Hal ini berlaku dalam pembelian ruko. Karena pasokan ruko di pasar sekunder tidak ada, ruko baru pun dibeli sekalipun berharga selangit.

Dan dalam hal seperti itulah sang pengembang kawasan berperan dalam mengerek harga pasar. Ya, Anda tepat: harga pasar bisa terkerek naik mengikuti harga tawaran pengembang.

Kata Suryanto: “Tapi tentu saja pasar tidak begitu saja mengikuti harga yang ditawarkan pengembang. Kalau harga pengembang terlalu tinggi, pasar akan menahan diri.”

Pengembang utama Pantai Indah Kapuk, Grup Agung Sedayu, memang terlihat intensif dalam upaya mengerek harga pasar untuk kavling—ataupun properti lain di sana. Untuk sebuah produk baru, tiap dua minggu harga dinaikkan.

Kemudian, buat seorang investor properti, apakah goyang “goreng-menggoreng” dari sang pengembang itu pasti menguntungkan? Manakala properti itu dibeli, akankah bisa menghasilkan keuntungan sewa ataupun capital gain? Dalam hal inilah kecermatan perlu dilipatgandakan.

Persisnya, investor perlu mencermati faktor-faktor yang menentukan bisa tidaknya harga pasar mengikuti katrol pengembang. Antara lain: deraskah permintaan terhadap properti yang ditawarkan pengembang tersebut? Apakah sebelum properti itu dipasarkan, ada banyak konsumen yang melongo karena tidak mendapatkan properti itu? Bila permintaan deras dan banyak konsumen tidak kebagian, berarti properti itu kelak berpotensi menghasilkan keuntungan sewa ataupun capital gain nan apik.

Pun, ini yang penting: harga pasar berpotensi terkerek mengikuti harga properti tersebut.

Selanjutnya, bila ingin mengabaikan faktor harga pasar, sebisa mungkin belilah properti itu di harga perdana. Ini lebih menguntungkan karena, di situ, pengembang menjual dengan harga dasar ataupun di bawah itu. Nah, saat konstruksi properti selesai, biasanya harga jual yang dipasang pengembang sudah lebih tinggi. Otomatis, properti yang dibeli dengan harga perdana harganya ikut terkerek. Dan bila dilego, sang investor mendapatkan keuntungan.

Semua pencermatan itu perlu dilakukan. Sebab, bila ternyata harga pasar tidak mengikuti harga yang dibanderol pengembang, tentu merugikan sang investor. Si properti bila dilego tidak menghasilkan capital gain yang signifikan. Ataupun yield sewa yang ditetaskan rendah.

Apakah harga yang kini disajikan di Pantai Indah Kapuk terlalu mahal? Jawaban hal itu bisa relatif. Bisa ya ataupun tidak. Ditentukan sejumlah faktor seperti yang telah dijelaskan.

Dan yang jauh lebih penting buat seorang investor adalah mencermati pasar: mengalkulasi apakah kelak harga pasar mengikuti jejak harga sang pengembang. Ini demi memangkas risiko kerugian investasi.

Pula demi memersingkat waktu meraih keuntungan. Kalau pada akhirnya harga pasar mengikuti harga pengembang namun memangsa waktu lama, bukankah buat sang investor masih kurang menguntungkan?

Terlepas dari semua itu, yang jelas Pantai Indah Kapuk saat ini punya banyak tuas pengungkit kenaikan harga kavling. Seperti yang telah dijelaskan, pengembangan area komersial ataupun infrastruktur jalan, terus dilakukan.

Pun, yang paling seru, kini reklamasi lahan di Pantai Indah Kapuk tengah berlangsung. Lahan itu direncanakan seluas 1.000 hektar; rumah di tengah pulau kini sedang dijajakan ke konsumen. Satu lagi tuas pengungkit ampuh hadir di Pantai Indah Kapuk.

Dengan tuas pengungkit nan seabrek itu, memang kemungkinan bahwa harga pasar akan mengikuti harga pengembang, cukup terbuka lebar. Sebab, sang pengembang bukan sekadar menjual pepesan kosong, namun sembari menawarkan tuas pengungkit nan aduhai.

Saat ini, keyakinan pembeli terhadap prospek kenaikan harga kavling di Pantai Indah Kapuk demikian tinggi. Unit rukan (rumah kantor) di kompleks Metro Broadway, Jalan Pantai Indah Utara II, laris dibeli. Padahal, harga per unit rukan tersebut Rp 7 miliar.

“Pembeli memertimbangkan bahwa harga Rp 7 miliar itu masih lebih rendah daripada harga rukan sekunder di kompleks Cordoba yang sudah di Rp 10 miliar,”kata Suryanto Salim.

Dengan demikian, properti di Pantai Indah Kapuk memang sejauh ini masih berpotensi mengalirkan keuntungan berlipat ganda buat para investor.

Sejumlah kalangan memerkirakan bahwa kelak Pantai Indah Kapuk menjadi kota mandiri yang setara dengan Kelapa Gading. Properti komersial ataupun hunian tersaji lengkap. Apapun ada, warga tidak perlu repot keluar kawasan untuk semua jenis aktivitas.

Andaikanlah bahwa prediksi itu tepat. Maka, bukankah harga kavling versi pengembang yang kini Rp 22 juta per m2, masih punya banyak interval untuk menyamai harga tertinggi di Kelapa Gading yang kini sudah di Rp 40-an juta? Berarti, sekalipun dalam jangka pendek sang investor kedodoran gara-gara harga kavling yang dibeli terlalu mahal, dalam jangka panjang masih menguntungkan, bukan?

Mesti Jeli Mengintip Celah

Demikianlah, kawasan Jakarta Utara ternyata punya primadona baru bagi investor ataupun konsumen properti. Selain Kelapa Gading, kini Pantai Indah Kapuk muncul sebagai primadona anyar.

Mereka memang berbeda karakter. Kelapa Gading didorong permintaan deras di sela land bank minim, sementara Pantai Indah Kapuk disundul oleh pengembangan kawasan nan demikian intensif. Tapi mereka sama-sama menawarkan potensi keuntungan ke sang pemilik dana berlebih.

Kemudian, investor pun bisa saja bergerak di kawasan lain seperti Pluit—tetangga Pantai Indah Kapuk—dan lain-lain. Bila jeli, pasti ada celah yang memungkinkan pembiakan uang berlipat ganda.

Hal itu penting diperhatikan mengingat karakteristik pasar properti nan khas. Di satu lokasi favorit sekalipun, ada lokasi yang tidak menguntungkan. Meminjam istilah konsultan properti Ali Tranghanda: “Waspadalah terhadap perangkap pasar properti. Satu properti di lokasi yang sama bisa menguntungkan, sementara yang lain tidak begitu.”
Sebaliknya, di lokasi yang bukan primadona, bisa saja ada celah yang menguntungkan tanpa disadari oleh banyak orang.

Akhir kata, sekalipun sering dipandang enteng oleh sebagian kalangan, kawasan Jakarta Utara juga ranah potensial untuk sektor properti. Survei terbaru dari Bank Indonesia menjelaskan bahwa di kuartal keempat tahun 2012, kenaikan harga properti hunian sekunder masih akan berlangsung. Kenaikan tertinggi diprediksi terjadi di Jakarta Utara, khususnya Kelapa gading.

Pun, survei itu menjelaskan bahwa kecepatan penjualan hunian sekunder tertinggi di kuartal ketiga tahun 2012, didapat oleh kawasan Jakarta Utara. Khususnya untuk hunian kelas menengah.

Memang, kemilau satu kawasan properti bukan sekadar ditentukan oleh penjualan hunian sekunder. Tapi setidaknya, fakta dari survei itu menunjukkan bahwa Jakarta Utara tak kalah pamor dengan kawasan lain.

Nah, bila Anda berminat, kini selamat melirik kawasan Jakarta Utara sebagai celengan uang. Dan jangan lupa, cermatlah untuk itu. Teliti sebelum membeli.

 

*Penulis, Achmad Adhito, adalah Wartawan. Menulis Buku “Lokasi Emas Properti” dan “Jangan Ambil KPR Sekarang”, Bersama Pakar Properti Budi Santoso.
Tulisan Ini Pernah Dimuat di Situs Flog.co.id

 

 

 

Iklan

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout /  Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout /  Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout /  Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout /  Ubah )

Connecting to %s