Oleh Budi Santoso, Konsultan/Trainer/Kolumnis Senior
Ada tiga program yang tampaknya menjadi prioritas pembangunan dalam pemerintahan Presiden Joko Widodo (Jokowi) sejak terpilih tahun 2014 hingga 2019 nanti.
Program pertama adalah pembangunan infrastruktur, mulai dari jalan, bendungan hingga pelabuhan dan bandara. Apabila pada era pemerintahanSusilo Bambang Yudhoyono (SBY) porsi infrastruktur sekitar 9–10% dari anggaran APBN, maka era Jokowi dialokasikan sekitar 15–17 %.
Program kedua adalah kesejahteraan rakyat, terutama di bidang pendidikan dan kesehatan. Penerbitan Kartu Indonesia Pintar (KIP) dan Kartu Indonesia Sehat (KIS) merupakan bukti keseriusan sang presiden. Tidak kurang dari Rp 520 triliun atau 25% dari total APBN dipatok untuk tahun 2017.
Program ketiga adalah pembangunan desa (termasuk wilayah perbatasan), yang sejak Indonesia merdeka memang kurang mendapat perhatian yang lebih besar jika dibandingkan saat ini. Slogan “Membangun dari Pinggir” pernah menjadi slogan populer ketika masa kampanye Jokowi. Sebagai bukti realisasinya, “Dana Desa” untuk tahun 2017 dinaikkan menjadi Rp 44 triliun dari tahun sebelumnya sebesar Rp 20,8 triliun.
Lalu, bagaimana dengan sektor (bisnis) properti selama era Jokowi?
Program Sejuta Rumah
Memang ada program pembangunan lainnya bernama “Program Satu Juta Rumah”. Program ini menargetkan membangunan satu juta unit rumah, baik dalam bentuk rumah susun maupun rumah tapak, setiap tahun.
Bila ditilik lebih lanjut, program ini agak sedikit mirip dengan “Program Seribu Tower” rumah susun hak milik (rusunami) pada era pemerintahan SBY-JK (2004–2009). Sebagai evaluasi, Program Seribu Tower menghadapi banyak permasalahan, seperti pengembang yang turut berperan mengalami kesulitan lahan dan perizinan, pencapaian jumlah tower/unit yang di bawah target, hingga pembeli yang kebanyakan bukan pasar sasaran (masyarakat berpenghasilan rendah/MBR).
Karena itu, program tersebut mengalami “mati suri”, dan tidak ada keberkelanjutan lagi pada era pemerintahan SBY-Boediono (2009–2014).
Menyangkut Program Satu Juta Rumah, apakah akan berhasil? Sejauh ini, dalam dua tahun masa pemerintahan Jokowi, target satu juta unit rumah belum tercapai. Tahun 2015 dan 2016 jumlah unit yang dibangun masih berkisar 700.000-an unit.Tentu ada saja alasan kenapa target ini tidak tercapai.
Dan untuk pasar sasaran, yakni MBR, yang jelas kebanyakan dari mereka dalam dua tahun mengalami kesulitan jika membeli rumah, kendati dengan harga relatif murah dan bisa melalui kredit (KPR). Dengan kondisi ekonomi nasional yang tidak bagus, ditambah “hantu inflasi” yang terus menggerus, membuat mereka berpikir sepuluh kali untuk membeli rumah. Dengan gaji/penghasilan tidak lebih dariRp 6 juta, relatif habis untuk kebutuhan sehari-hari seperti makan, ongkos transpor kerja, biayalistrik, air, sekolah anak dan lainnya.
Bagi mereka, membeli rumah sangat penting, tetapi tidaklah genting (urgent). Bila tidak mampu membeli sekarang bisa ditunda, dan untuk sementara mengontrak rumah atau menetap di rumah mertua atau saudara. Dengan kondisi seperti di atas bisa jadi pasar sasaran tidak tercapai atau mengalami salah sasaran.
Kondisi Ekonomi Nasional
Apa yang dialami pada Program Sejuta Rumah setali tiga uang dengan sector properti lainnya yang lebih berorientasi pada bisnis. Dari sisi pasokan (supply) sebenarnya tidak ada masalah. Saat ini banyak investor, baik dari dalam negeri maupun luar negeri, yang ingin turut menanamkan modalnya di sektor properti. Apa lagi dengan keberhasilan program tax amnesty. Tidak ketinggalan suku bunga bank yang cukup bersahabat bagi para kreditor dan nasabah.
Pemerintah pun telah cukup mengeluarkan kebijakan yang kondusif, seperti mendorong investasi di sektor properti (Paket Kebijakan Ekonomi Ke-1), menghilangkan pajak berganda dana investasi real estat dan properti (Paket Kebijakan Ekonomi Ke-5), kemudahan mendapat sertifikat tanah (Paket Kebijakan Ekonomi Ke-7), dan fasilitas pajak penghasilan dan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan/BPHTB (Paket Kebijakan Ekonomi Ke-11).
Lesunya bisnis properti dalam tiga tahun terakhir lebih diakibatkan dari sisi permintaan (demand) yang menghadapi masalah, terutama dari daya beli (purchasing power) masih yang rendah. Hal ini sebagai dampak langsung dari pertumbuhan ekonomi nasional yang relatifrendah, berkisar 5%.
Sebagaimana yang sering penulis sampaikan, bahwa sektor properti merupakan gerbong dan kondisi ekonomi makro merupakan lokomotifnya. Jika pertumbuhan ekonomi nasional bagus, maka pertumbuhan sektor properti turut tumbuh dengan marak. Demikian pula sebaliknya.
Jadi, prospek bisnis properti tahun 2017 dan tahun-tahun berikutnya tergantung dari pertumbuhan ekonomi nasional. Bisnis properti pada era Jokowi akan tumbuh bagus bila mana tingkat pertumbuhan ekonomi nasional di atas 6%, dan syukur-syukur dapat mencapai 7% sebagaimana pernah dialami saat pemerintahan SBY. Manakala pencapaiannya hanya sekitar 5%, maka janganlah terlalu berharap berlebihan.
beritarealestate.co 