Oleh Achmad Adhito
Apakah membeli rumah via KPR (kredit pemilikan rumah) itu merupakan suatu investasi yang menguntungkan? Hal ini memang pertanyaan yang cukup menggelitik. Jawabannya bisa relatif: tergantung dari parameter ‘investasi menguntungkan’ yang kita gunakan.
Ketika seseorang menilai bahwa membeli rumah via KPR adalah investasi jangka panjang sekaligus instrumen menghimpun aset pribadi dalam jangka panjang, jawabannya bisa sebagai berikut: “Ya, membeli rumah menggunakan kredit bank adalah menguntungkan.”
Adapun ketika menggunakan kaca mata investasi jangka pendek, jawaban yang dipaparkan bisa-bisa begini: “Tidak menguntungkan sama sekali. Duit saya di situ, baliknya lama.”
Memang, pada saat ini, ada beberapa hal yang mencuatkan dua ‘genre’ jawaban tersebut. Hal tersebut berhubungan erat dengan kondisi pasar properti saat ini, serta pola pembiayaan yang diberikan perbankan.
Persisnya bagaimana? Kini mari kita cermati satu-persatu.
Pertama: Berdasarkan riset yang pernah dilansir Urbanindo (2016), titik impas investasi properti hunian memerlukan waktu yang panjang, ketika dihitung berdasar kenaikan harga jual dan kenaikan harga sewa. Itu persisnya berkisar 14 tahun sampai 25 tahun.
Jakarta, sebagai contoh, memerlukan titik impas 25 tahun. Ada pun yang tersingkat adalah Yogyakarta dengan masa titik impas 14 tahun.
Riset tersebut dilansir saat masa pasar properti belum tersendat atau juga terkoreksi oleh dampak Covid-19. Untuk masa saat ini, sangat mungkin bahwa masa titik impas itu bisa memanjang.
Terlebih, pada saat ini, secara rata-rata nasional bisa dikatakan bahwa kenaikan harga properti hunian sangat sulit melebihi 5% per tahun. Soal harga sewa? Juga sangat mungkin seperti itu, sulit melebihi 5% per tahun.
Walhasil, jelas bahwa ketika dihitung sebagai instrumen investasi jangka pendek, membeli rumah via KPR tidak cukup menguntungkan, bukan?
Kedua: Di saat kita membedah skema pembiayaan yang diberikan perbankan penggerojok KPR, makin jelaslah bahwa berinvestasi membeli rumah via kredit tersebut, tidak menguntungkan untuk jangka pendek, dan tak menguntungkan sebagai alat penghimpun aset secara cepat.
Pasalnya, dalam beberapa tahun pertama, malah bisa disebut bahwa angsuran utang pokok untuk rumah tersebut, belum banyak. Pemiliknya masih punya banyak utang pokok kepada perbankan.
Persisnya seperti apa? Nah, dalam sistem bunga efektif yang kini banyak diterapkan, satu hal perlu dicermati. Yaitu bahwa pada tahun-tahun pertama, angsuran yang dibayarkan sang pemilik rumah, dialokasikan bank sebagai pembayaran bunga—bukan angsuran pokok.
Walhasil, di tahun-tahun pertama, bisa dikatakan bahwa rumah tersebut masih mengandung beban utang pokok yang belum banyak berkurang. Ketika dihitung sebagai ‘aset pribadi’, itu benar, tetapi cermati juga bahwa hal itu tak sepenuhnya tepat karena porsi utang pokok yang belum berkurang.
Walau begitu, ada komponen penting yang menjadi penanda bahwa rumah tersebut dimiliki sang debitur. Yakni, adanya DP dalam persentase tertentu, yang telah dibayarkannya.
Dalam sistem bunga efektif, selepas tahun-tahun pertama, barulah terlihat bahwa angsuran pokok mulai berkurang sedikit demi sedikit.
Berdasarkan dua poin tersebut, memperjelas bahwa kalau dihitung sebagai instrumen investasi jangka pendek atau pun penghimpunan aset pribadi secara cepat, membeli rumah via KPR bukanlah pilihan yang pas, bukan?
Adapun dalam opini selanjutnya, kita akan membahas untungnya membeli rumah via KPR sebagai instrumen investasi atau pun sarana penghimpunan aset dalam jangka panjang.
beritarealestate.co 